地方层面的公共选择

       我们在第9章描述的公共选择原理表明，在多数投票制度下，公共产品的配置反映的是中间投票人的偏好。中间投票人对增加1美元公共产品支出给他带来的成本和收益进行评估。然后，我们评估了多数投票均衡的效率。
        地方层面的问题也是一样的；在这两种情况下 ，我们需要关注支出和税收增加的收益及成本的归宿。我们需要在完全流动性假设和不完全流动性假设条件下（有大量或少量相互竞争的社区）区分对租户和土地所有者的影响。将社区分成两种类型是有用的：一种是每个人都是租户，有一群独立的业主；另一种是人人都是业主。当然，在现实世界中，社区是混合型的；在像纽约这样的少数城市，多数人都是租户，而在美国的大部分地方，多数人都是业主。由于租户和业主受地方税和支出的影响可能相当不同，他们会投票支持十分不同的政策。
       我们首先讨论每个人（基本上）都是租户的情况。在完全流动和有大量相互竞争社区的情况下，社区对生活便利设施的任何改善都将充分体现在租金上；因此，边际租户对于所提供的公共服务并不关心。此外，由于租金仅受所提供的公共服务的影响，不受税率影响，故租户可以完全不关心公共服务的提供效率（即成本）。因此，如果存在完全流动性且有大量相互竞争的社区，那么在选民大多是租户的社区，人们不怎么关心效率或社区提供的公共服务。
       在这些相同的假设条件下，土地所有者作为一个群体，只要公共服务增加所导致的租金上涨超过税收的增加，他们就希望增加公共服务。因此，在一个由土地所有者控制的社区里，在均衡状态下，公共服务支出增加1000美元应当正好使租金总额增加1000美元。可是，增加的租金代表的是租户对社区提供的公共服务的边际评价。结果，有土地所有者控制的社区将提供有效率的公共服务水平。而且，如果社区能以较低的成本提供同样的公共服务，那么土地所有者的税后收益将会增加，有鉴于此，由土地所有者控制的社区就有确保有效率提供公共服务的激励。因此，如果以财产价值最大化为目标来选择支出水平，而且社区之间存在有效的竞争，那么由此产生的资源配置将是帕累托效率的。
       如果相互竞争的社区数量比较少，那么所有这些都会发生变化。假设某个大都市区有A和B两个社区。A社区税收高，地方公共产品供给水平高；而B社区税收抵，公共产品供给水平低。那些对公共产品（相对于私人产品）有强烈偏好的人居住在A社区，那些对私人产品有强烈偏好的人居住在B社区。对于生活在这两个社区无差异的人，被称为边际个人；生活在A社区的这个人得到的额外公共产品正好补偿了他支付的额外税收或租金。其他所有人都被称为超边际个人。例如，对于那些住在A社区的人来说，额外的好处超过了他们必须缴纳的额外税收。如果A社区在不改变其福利的情况下稍微增加税收，这些人仍然不愿意搬到B社区。
        假设A和B两社区人口中各有一半拥有住房。所有住房都被出租。如果B社区决定提供较少的公共产品，那么B社区的租金将不得不调整，以使得边际个人仍然对生活在A社区还是B社区无差异。在生活在B社区的所有人中，边际个人对公共产品的偏好最为强烈，所以B社区的租金将会下降，以补偿公共产品供给水平的降低。要是租金下降到足以使边际个人仍然感到无差异，那么B社区的其他人的处境实际上变得更好了。租金下降的幅度超过了使超边际个人（包括中间投票人）得到满足的程度。因此，B社区的中位租户愿意投票支持非常低的公共产品支出水平，低于帕累托效率支出水平。同样的推理表明，A社区的中位租户愿意投票支持非常高的公共产品支出水平，高于帕累托效率支出水平。
        土地所有者的偏好正好相反。他们只关心支出增加对土地价值（租金）的影响。如果增加的租金超过了增加的支出，他们就觉得值得增加支出。在A社区，支出增加所导致的租金增加，反映了边际个人（对公共产品的偏好最弱的人）的评价。因此，其他人（超边际租户）得到的好处超过了边际租户得到的好处，但土地所有者对此并不在意。结果，入地所有者将投票支持过少的公共产品支出。出于同样的理由，在B社区，土地所有者将投票支持过多的公共产品支出。
         因此，正如我们在第9章所看到的那样，在一个孤立的社区，多数投票均衡并没有提供帕累托效率的公共产品支出水平，在只有少量社区的情况下也是如此。在竞争有限的情况下，这种配置格局可能存在系统性偏差，并且租户主导的社区（社区之间的差异可能过大）与土地所有者主导的社区（社区之间的多样化可能不足）之间存在着明显差异。但是，如果社区数量非常大，而且加入所有社区都认识到资本和劳动力（具有不同技能）是完全流动的，那么它们彼此就会展开有效的竞争，就会针对不同社区的个人偏好，以有效的方式提供效率水平的公共产品。在这种情况下，租户对政府的所作所为漠不关心，土地所有者则不会。