商品房五证制度

商品房五证制度
虽然我国采用的是期房预售制度，但是为了保证基本的交易安全，还是设立了相关的法律法规，比如商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
按照这个制度设计，开发商取得《商品房预售许可证》之后才能开始卖房。为了避免个别开发商利用法律的漏洞来作恶，在2003年《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》里还专门有一个规定：如果开发商五证不全就把房子卖给业主，法院可以认定买卖合同无效。道理很简单，既然国家禁止开发商在五证不全的情况下卖房子，开发商的售卖行为就是违法的。
《国有土地使用权出让合同》
法律明确规定，土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在先，项目规划在后。城市规划不涉及房子具体怎么盖，但是会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后所有的操作，包括做建设工程规划，都必须符合这些指标。

我们作为购房人，首先应该关注土地用途，开发商擅自改变土地用途，违规开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能存在的设计缺陷，日后无法办理产权证才是根本风险。弄清楚出让地块的土地用途，可以帮助大家避免买到住改商、商改住、以工业用地开发的别墅等房屋，别明明是集体土地或者教育用地上盖的房子，你还当住宅买。

其他的技术指标也有必要进行核对，比如规划的建筑面积是10万平方米，卖的时候售楼小姐说有20万平方米，你就要考虑是不是规划变更了。
购房人如何获取上述文件？政府门户网站查询