第5章 金钱、土地与契约：私人领域的公园063

      在纽约，私有公共空间的起源和房地产以及城市规划的发展息息相关。1961年，纽约市政府颁布了新的区划法规，其中入了一项新的地产开发机制，允许并鼓励开发商通过在自己的土地上提供公共空间来换取额外的开发面积，相当于让开发商用公园来换房子。根据统计，在1961年到2000年之间，纽约的开发商一共建设了500多个大大小小的私有公共空间（总占地面积32公顷，相当于1/10个中央公园），以此换来了148万平方米的额外建筑面积（相当于4个帝国大厦的总面积）。祖科蒂公园（0.3公顷）当年就为建设它的开发商换来了额外9层楼的建筑面积。
       今天的纽约市政府对于私有公共空间的建造和运营有着非常严格的标准。在建造上，规划局对这些公共空间的大小、采光、设施等方面都做了硬性规定。在运营上，规划局规定这些空间除了特殊情况获批以外，需要对公众全年24小时开放。
      用公共空间来换取额外的地产开发体量是一种公私双赢的安排。
      从规划的角度来看，私有公共空间在城市建设的至密与至疏之间找到了平衡点——每当一个地方因为额外的开发面积而变得更密了，那个地方也会因为提供了新的公共空间而同时变得更疏。政策让这些新公共空间的私人建设者同时承担其全部的维护和运营责任，则更是减轻了政府的财政负担。