第131页 第二章 辉煌与危机2003-2011

第一节 重要转折点
在当时，决策者是如何看待、总结这20多年来经济发展的经验与教训的呢？
首先，投资对经济发展的万能功效已经深入人心，投资的惯性越来越强大。
而且，随着经济规模的迅速扩大和利益集团的崛起，调控的难度越来越大。众所周知，中国人的投资选择很少，缺乏稳定的投资渠道，这就意味着，一旦某一领域出现赚钱效应，投机热将被迅速点燃，资源很容易迅速向投机领域流动，非常容易失控。
其次，招商引资可以促进经济的高速发展——这又是一条被视为经典的经验。随着招商引资的深入，随着中国外向型经济的发展，中国经济的对外依存度就越来越高。
2003年8月12日，建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）获准通过。第一次明确把房地产作为“国民经济的支柱产业”，意味着中国在资源配置方面的引领发生了方向的改变——从实体经济（以制造业为代表）向虚拟经济（以房地产、金融为代表）为核心过渡，房地产热从此拉开序幕。
《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中很重要的一点，是把经济适用房由1998年确定的住房供应主体换成了具有保障性的政策性商品房，意味着保障性住房被换成了市场化的商品房。商人的本质是逐利，把住房保障寄托在商人身上是一种严重的错位，以至于18号文公布后的几年中，保障房的身影几乎淡出了人们的视野。直到决策者意识到这一问题，才采取措施进行修正。

规划由规划部门做，设计由设计单位负责，工程施工由建筑企业负责——就是这一不付出实质性劳动的群体，依靠双重垄断地位不断攫取财富，导致房价越来越成为民众不可承受之重。
开发商建造的住房在同质下房价远远高于个人和单位建房，根源在于住房供应过分集中于开发商手中，形成了行业垄断，市场竞争的作用失灵。

中国此后制造业的发展，其基本都是在做大方面努力，而未能在做强方面更上一层楼。这导致中国企业开始在低附加值的产品上打价格战，自相残杀——通过价格战扼杀竞争对手，而不是通过技术、品质的提升超越对手。

第二节 资源涌向房地产业
2003年，当房地产被第一次确定为国民经济的支柱产业时，也意味着货币投放量同比猛增，因为房地产的发展首先需要巨量资金的支持，而巨量资金的持续投放必然加大通货膨胀的压力。
在中国除了处于弱势地位的真实的住房需求者，其余的各个利益主体几乎都在积极主动地充当推动房价上涨的角色。
中国的房价应该看中国的经济增长模式是否改变——这直接决定了资源的配置和流向，而不能用国际上通用的方法进行分析。
中国房价持续上涨的另一个原因是相当一部分住房被炒房、炒楼者囤积起来，在供应与真实需求之间增设了一道鸿沟。简单而言，相当一部分供给因被投机资金绑定而没有形成满足真实需求的有效供给。
投机和暴利不可能造就世界级的房地产企业。美国排名第一的房地产开发商帕尔迪公司连续50年以上保持稳定盈利的记录，它所遵循的是终身客户的理念，从流程、材料、工艺、服务以及人员这五个维度，通过让客户参与到房屋建造的过程中来确保建造质量、合作伙伴质量、房屋质量和服务质量。
如果出现非人为以及自然气候造成的问题，帕尔迪将根据住宅保障计划中制定的标准免费提供服务，服务范围包括从屋顶、外部漆、门窗、电器、水管到壁炉、烟囱、地毯、游泳池等23个项目，从而保证客户入住后，仍然能够享受到帕尔迪的全方位保护，使业主买得放心、住得安心，这使得高达47%的客户推荐与重复购买其住房。
而中国的房地产商经常是一无资金（通过银行贷款、房屋预售、集资等方法筹钱）；二无施工能力（常让建筑企业垫资为其建房），至于设计环节，它同样找设计单位完成；三无人力。
显然，中国的房地产开发行为，更像是一种中介或皮包行为，做各种资源的整合，借助各种力量完成自己的暴富之路。尽管也有少量房地产开发企业有自己的建筑公司，但其利润显然是在资源整合环节获取的，而非在建筑环节所得。
在房地产开发中扮演着最重要角色的建筑企业，吸纳的就业人数众多，对社会的贡献很大，但在房地产链条中，分到的利润却较低！
由于资源大量向房地产领域流动，以及房地产热伴随着货币的大规模投放，在从2003年开启的这个阶段内，除了少数几个地区，炒房几乎成了只赚不赔，收益最大而风险最小的投机行为。
值得注意的是，职业炒房客很少把房子用于出租，只是为了赚取买卖房屋的差价。因此，这些炒房客中囤积了大量住房而不能满足实际需求，实际上间接减少了住房的有效供给。这不仅成为推动房价持续上涨的动力，也是推动房屋租金上涨的重要力量！由于
炒房者主要在一线城市炒房，所以，一线城市的房租上涨最快。
打工者的成本越来越高，这将严重制约人才的流动和社会资源的优化配置。无论多么优秀的人才，都只能沦为不劳而获的食利阶层的奴隶。不劳而获的开发商在人们艳羡的啧啧声中成为了明星，他们对社会价值观的引领产生了严重的扭曲和误导作用。
当追求金钱上瘾，人类的欲望是永远无法得到满足的。
随着以房地产为代表的虚拟经济的快速发展，趋向虚拟经济的势头会越来越明显、越来越强劲。在虚拟经济中往往可以得到比实体经济更丰厚的利润，而且，这种获取利润的方式与从事生产劳动相比更为简易。这意味着，在社会中创造实实在在财富的人越来越少，而靠以钱生钱牟利的人越来越多。
有研究者指出，应该从制度层面限制通过虚拟经济获得利润的数量，或者更广泛地讲，应该限制一切不通过生产劳动就获得的财富。
应该认识到，不包含投机与保利的房地产行业的发展，有利于改善民众住房质量，有益于经济增长。而充斥着投机与暴利的房地产的火爆，则在加重民众生活负担的同时，加速整个国家资源配置的扭曲和经济结构的畸形。
地价上涨推动房价上涨，房价的上涨又带动地价、租金的上涨。
持续上涨的房价成为将中国制造业置于困境的重要推手。
正因为房地产的暴利，吸引了全国的优质资源向房地产领域集中。