第122页 4 房地产开发项目投资分析

1、房地产开发项目建设总投资：由建设投资、建设期利息和流动资金投资构成。
建设投资：房地产开发项目从筹建开始到全部竣工为止所发生的全部资金投入。
建设期利息：项目建设期内用于建设投资的贷款利息。
流动资金投资：开发经营或出租模式的房地产开发项目在项目建成后投入运营前为启动项目而垫支的用于经营期周转使用的运营资金投资。
2、一般情况下，规划及设计费按建筑安装工程费的3%估算。
可行性研究费一般按总投资的0.5%-1%估算。
可行性研究阶段，建筑安装工程费可采用单位指标估算法（建筑面积×单位面积造价）估算。
销售费用按销售收入的3%-6%计算。
3、
经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-利息支出。
项目投资分析中，现金流量表中的经营成本之所以要剔除折旧费、维简费、摊销费和利息支出，是因为:①现金流量表中现金收支在何时发生就在何时计入，不作分摊。由于固定资产投资已在其发生时作为一次性支出被计为现金流出，所以不能再以折旧和摊销的方式计为现金流出，否则会发生重复计算。因此，作为经常性支出的经营成本中不包括折旧费和摊销费，同理也不包括维简费。②全部投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，不分投资资金来源，利息支出不作为现金流出;资本金现金流量表虽然考察的是资本金的盈利能力，需分析借款对资本金盈利能力的影响，但资本金现金流量表中已将利息支出单列，因此，经营成本中不应再包括利息支出。
4、 流转税：指以纳税人商品生产、流通环节的流转额或者数量以及非商品交易的营业额为征税对象的一类税收。流转税是商品生产和商品交换的产物，各种流转税（如增值税、消费税、关税）是政府财政收入的重要来源。 
增值税：是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，有增值才征税，没有增值不征税。
老项目(《建筑工程施工:许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30号前的房地产项目)计算增值税时可选择一般计算方法， 也可选择简易计算方法。 新项目(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30号后的房地产项目)计算增值税时，只能选择一 般计算方法。
简易计算方法计算增值税的公式为:增值税应纳税额=营业收入(含税销售额) + (1+5%) x5%
一般计算方法计算增值税的公式为:增值税应纳税额=销项税额-进项税额
销项税额= [ 营业收入(含税销售额) -可抵扣费用] + (1+增值税率) x增值税税率
计算式中的可抵扣费用为房地产开发企业受让土地时向政府部门支付的土地出让金，但只能凭省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据抵扣。另外，计算式中的增值税税率指房地产开发企业适用税率为11%。
进项税额=投人物(含税额) + (1+增值税税率) x增值税税率
计算式中的增值税税率与企业所购买的产品或服务所属行业有关，其中建筑施工企业适用的增值税税率为11%，广告公司等生活服务类企业适用的增值税税率为6%，其他企业适用的增值税税率为17%。在进行房地产开发项目投资分析时，为简化计算，可用简易计算方法求增值税应纳税额。
5、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
6、正式供电用电负荷，4KVA/户。
7、静态投资回收期(P,)：静态投资问收期是指在不考虑资金时间价值的情况下，从项目投资建设之日起,用项日各年的净收人抵偿项全部投资所需要的时间，是反映项目盈利水平的静态指标。
动态投资回收期( P' )：动态投资回收期是在考虑了资金时间价值的情况下，从建设之日起用项目各年的折现净现金流量回收项目投资现值所需要的时间，是反映项日盈利水平的动态指标。
总投资收益率( Retum on Investment, ROI) ：是指项目在达到设计生产能力投产后正常年份的年息税前利润或项目运营期内年均息税前利润与项目总投资之比，是表示项目总投资盈利水平的静态指标。
资本金净利润率( Return on Equity, ROE)：是指项目在达到设计生产能力投产后正常年份的年净利润或运营期内年均净利润与项目资本金之比，是表示项目资本金盈利水平的静态指标。
净现值(Net Present Value, NPV)：是指在考虑资金时间价值的情况下，以基准折现率i,求得的项目各年净现金流量现值之和，是反映项目在寿命期内盈利能力的动态评价指标。
内部收益率(Internal Rateof Retum, IRR) ：是使项目在寿命期内各年净现金流量现值之和等于零时的折现率，即使项目寿命期内现金流人折现值之和等于现金流出折现值之和的折现率。
净现值率(Net Present Value Rate, NPVR)：是指项目净现值与项目投资现值之比，是衡量项目单位投资获利能力的指标。有时两个项目的投资额相差较大，直接用NPV I指标评价两个项目的优劣较难做出选择，这时可用NPVR指标来辅助评价项目的优劣NPIR表示单位投资能带来的净现值，若NPVR较大，说明项目单位投资能带来较多的净现值，项目较优。
净年值(Net Annual Value, NAV)：又称等额年金，是指在复利条件下用基准折现率将项目寿命期内各年不等的净现金流量等值换算成各年年末相等的等额年值。
利息备付率(Interest Coverage atio，ICR)：是指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比值，是项目债权人较为关心的一个指标。 
偿债备付率(Debt Service Coverage Ratio, DSCR)：是指项目在借款偿还期其内各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，是项目债权人较为关心的一个指标。项目各年可用于还本付息的资金有税后利润和总成本费用中列支的折旧费用.摊销费用和利息费用。项目各年应还本付息额包括根据贷款合同当年应换本金及总成本费用中列支的利息费用。