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读过 城市化转型与土地陷阱
第一,改革首先可以探索的方向是开发模式的多样化,打破开发商对房地产开发的垄断。一是上述老城区住宅的更新改造打破断,允许业主单位或个人在减步退地的基础上自主更新开发,二是鼓励合作建房。购房者临时合作建房交易成本过高,又是业余操作,很难存活。要借鉴海外经验,发展专业性的合作建房形式,这就需要改造现行住房公积金的强制性、垄断性经营方式,组建各种类型的建房合作社、住房金融合作社等社会企业,以保本微利为原则开展形式多样的合作建房 第二,改革的另一个主要方向是改变现行房地产开发购地和预售模式。现行开发模式下政府和开发商都靠土地融资,而这二者都不是土地的最终使用和消费者,因而极容易诱发土地泡沫和金融风险。同时,地方政府与开发商相互依赖,政府希望开发商多拿地以实现土地收入,开发商往往大量囤地、分期开发的后期楼盘价格常常是前期的好几倍,尽享土地増值收益。在地方政府改行财务平衡的土地开发方式以后,应废上开发商一次拿地、多期滚动开发模式,改为分期拿地、一次开发,消灭开发商國地现象。 另外,要借鉴东亚经验,实行地价公示、房地分离。现在房地产开发商普 遍埋怨主要是地价推高房价,房价中大部分是土地出让金和相关税费,声言房地产并非暴利行业,就是在土地上赚点钱也承担了地价波动的风险和金融成本。既然如此,那就完全可以实行公开透明的房地分离模式,把土地成本与开发商建房成本相分离。实行房地分离的新模式,开发商须将取得土地的地价款按建筑面积均推,购房者拥有独立的土地使用权证和房产证,从而使土地和房屋的价格分别透明化。对所有普通商品房开发,采取定地价、竞房价的方式招标出让土地,分离开发商与土地价值变动的利益链。 为进一步推动开发商回归房屋建造商,还可以实行开发商中标后不必交纳土地出让金的新制度,要求开发商在中标取得土地开发权后的数月内即出图纸并开始预售,只收取房屋对应的土地款。开发商将收到的土地款同时全额转移支付给土地出让方。这样开发商对于土地款来说只是过路财神,即土地收益全额原价归土地出让方。由于房地分离,而且开发商在中标开发与房屋预售之间时间相隔很短,这样过去由于各种原因开发商长期囤地后获取土地增值暴利的情况就不复存在。 在这个新模式下,开发商只是主要 做房屋的开发设计和建设。土地款以外的房屋款除小额定金外,按照一般商品交易惯例,在交付现房时交纳,以保障购房者权益。由于无须全额垫付土地款、房地产开发资金门槛将大大降低,开发商的资金成本也大幅降低,这可以 让更多的房屋开发商入场,更充分的竞争可以给购房者提供更价廉物美的产品是眼务。同时开发商也回归了制造商,除小额定金外只在交付产品(住宅)时收钱。这样整个住房由于购房者直接支付了土地成本和拥有土地可能的增值收益,降低了原先包括的土地资金成本和 地价变动风险。引自 第二节 新型城镇化制度框架
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