wenbin对《房地产周期百年史》的笔记(6)

房地产周期百年史
  • 书名: 房地产周期百年史
  • 作者: Huo Yi Te
  • 副标题: 1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值
  • 页数: 406
  • 出版社: Economic Science Press
  • 出版年: 2011-9
  • 第3页

    <原文开始> 芝加哥在1830年还只是一个仅有十几座木屋的小村庄,1930年便已发展成了一个占地面积211平方英里的大都市,其总人口比占地825000万平方英里的八大州①还要多。同时,这211平方英里的土地价值也从几千美元飙升到了50亿美元,50亿美元的价值相当于在1803年购买面积为3.75亿英亩的路易斯安那州价格的300多倍,也略多于1925年②美国23大州所有农场的总价。原文结束>

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  • 第22页
    开始一尽管在1830年前,从芝加哥河到德斯普兰斯河之间 的运河能否被修建一直被人们频繁讨论,但是,芝加哥的重要战略 位置一直都是毋庸置疑的。自1819年开始的、长时间的全国范圈 的经济大萧条,加之州银行的破产,使得当地的金融陷入困境,该 地区的人数也随之减少了,看上去仿佛任何投机活动都不可能得以 开始。1833年,伯塔瓦托米( Pattawomie)印第安人将芝加哥附近 2000万英亩的土地以每英亩0.06美元的价格卖给了美国政府。① 直到1830年,芝加哥的政府用地都是最有价值的土地,其售价最低为1.25美元/英亩,其他地方的土地并不值钱。因此,在1830年年初,211平方英里的芝加哥总土地价值顶多也不会超过每平方英里800美元,即16.88万美元的总价。当时几乎没有人愿意以这个价格购买,因此,在1830年这个估价已经算是很高了。芝加哥的第一批土地由运河委员在1830年9月以每英亩仅比最低价略高 点的价格出售。一块面积为80×180英尺的地块当时出售的最高价仅为100美元。 南水大街、湖街以及迪尔伯恩大街交界处的一块土地售价为0.5美元/临街英尺2。当时这个城镇土地的均价极少超过每英亩25美元,甚至在河流北岸毗邻城镇的土地价值还以每英亩1.25美元的价格出售。
    引自第22页
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    有关人们发财的事件简直是令人眼花缭乱,银行不断发行的纸 币使得土地利润不断增加,土地价值也飙升到了一个新的高峰,旅 行者将全国范围内的投机热潮到处宣传,精明的拍卖商便充分运用 这些信息婶动当地购买者使投机热达到了一个新的高潮。从图6与 图7我们可以看到在1836年高峰期一些土地地段的具体交易情况。 起初在1830年,以100美元可以买到城区的最好地块。我们可以利用这段时期内的土地交易来估算整个城区内土地价值的变化,从而可以更好地了解那段时期投机的狂热。 高峰览一一直至1836年夏季,芝加哥范围内的土地销售总额已经从1830年的16.88万美元增至1050万美元,上涨了60多倍。其总额的56%,即590万美元,是仅局限于州街及麦迪逊大街十字路口处1英里多范围内2.5平方英里的区域。1836年6月20 ,老城区价值达到265万美元,其中一块在1833年售价为3.8万美元的学校区域的地块增值到120万美元。自1830年,这些土地的平均售价几乎上涨了很多倍。南水大街与迪尔波恩大街交界处
    引自第30页
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    下一然而,1839年秋季,又一轮金融危机横扫全国,东部银行暂停硬币兑换的消息传到了西部,于是伊利诺伊州银行便于1839年10月20日再次暫停了硬币兑换。④当地的情况也越来越框。伊利诺伊州银行在1839年为了扭转市场而损失了100万美元。另外,该州除了用于挖运河的500万美元之外,还花了600万美元用于城市内部的改良,然而最终这一切都化为了泡影。⑤1839年,地产价值急剧下降。1839年,⊙市场极度低迷的时候,政府甚至坚持以每地段200-500美元的价格,即总价为10万美元的价格,
    引自第36页
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    低谷览--1842年土地价值降到了最低点。2土地总价值从1836年的1000万美元下降到了140万美美元。③所有土地价值都都无 例外地下降了。市中心1英里范围以内的土地价值从590.1万美元降到了81万美元;市中心1~2英里范围以内的从207万美元降到了20.7万美元;市中心2~3英里范围以内的从81.7万美元降到了7万美元;市中心3~4英里范围以内的从46.1万美元降到了6万美元;4英里以外的从140万美元降到了26.9万美元。 芝加哥最好的商业中心,也就是湖街以及克拉克大街的土地价值,在1842年不超过100美元/临街英尺;在现在的“卢普区”,④麦迪逊大街北部的土地价值不超过10美元/临街英尺,南部的土地更是最多2~3美元/临街英尺。如图8所显示的,州街与麦迪逊大十字路口处1英里以内的土地价值不超过100美元/英亩,市中2英里处的土地价值降到了10美元/英亩,4英里以外的最多5美元/英亩。
    引自第36页
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    州街和麦迪逊大街十字路口处1英里范围内的土地价值从1842年的81万美元上涨到1856年的5075万美元,增增长了60倍。最大的增幅出现在州街和麦迪逊大街十字路口处周围1-~4英里的环形带上。在州街和麦迪逊大街十字路口处周围1~2英里环形带内,土地价值在1836年是200万美元,1842年是20万美元,然后增长到1856年的近3700万美元,这个数字差不多是1842年的185倍、1836年的18倍。在州街和麦迪逊大街十字路口处周围2-3英里的环形带内,土地价值在1836年约为81.64万美元,1842年约为8万美元,1856年上涨到大约1850万美元,这个数字差不多是1842年的230倍、1836年的22倍。在州街和麦迪逊大街十字路口处周围3~4英里的环形带内,土地地价值在1836年为41.6万美元,1842年约为4万美元,到1856年上涨到了700万美元,这个数字是1842年的175倍、1836年的17倍。4英里外11.2万英亩的土地,
    引自第68页
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