《春天的故事（上）》试读：国内拍卖土地使用权第一槌

1987年年底，那位推动深圳土地出租的骆锦星再度成为新闻人物。在国内第一场土地 使用权拍卖会上，他举牌抢下了被挂牌拍卖土地的使用权。 曾任深圳市国土规划局局长、计划局局长的刘佳胜退休后向记者讲述落下"第一槌"的激动时刻。他一生经历过不少事情，但这一次是最值得纪念的。 1987 年12 月1 日下午4 点。深圳会堂座无虚席，人声鼎沸。西装革履、手握电子计算器的买地商人在会堂内外高谈阔论；捧着一叠土地资料，前来出谋划策的"智囊团"成员在席间窃窃私语；更多的是抱着新奇态度的旁观者。人们焦灼地等待着一个令人瞩目时刻的到来：这里将要进行我国首次土地使用权的公开拍卖。 拍卖就要开始了，中航工贸中心的一位干部领着他的助手匆匆踏进了会堂："才看到报纸，来晚了。公开拍卖土地使用权，我们也要参加。"这位干部成了这次土地使用权公开拍卖的最后一位领取应价牌的竞争者。他的应价牌编号是：44 。 "土地使用权拍卖击槌器"是这次拍卖活动的一个举足轻重的"道具"。这只枣红色的做工相当精致的击槌器，正面镶嵌着一块铜牌，上面端端正正地写着："深圳市人民政府笑纳，香港测量师学会敬赠。1987 年12 月1 日。"香港测量师学会会长刘绍钧先生说："这是专门从英国定做的，我们镶上这块铜牌，以记下这个具有历史意义的时刻。" 紧张、激烈的角逐出现在4 点30 分，主持这场拍卖的市政府官员刘佳胜和廖永鉴喊出了拍卖底价：200 万。语音未落，会场四处都已经亮出了白底并标有红色编号的应价牌。"205 万！""210 万！"……几十块应价牌齐刷刷地举起来。 有人等不及了，"呼"地一下站起来，响亮地喊出了"250 万元"。会场气氛顿时热烈起来。地价很快上升到了390 万元。竞争者明白这个价已比前不久公开招标成交的地价每平方米高出了86 元。 场内突然出奇地安静。市工商行房地产公司1987年12月1日，深圳市率先敲响了拍卖出让土地使用权第一锤的代表突然站起来："400 万！""哗！"场内一片掌声。 "420 万！"深圳特区房地产公司经理骆锦星坐在那里笑眯眯地举起了应价牌。 场内又响起一阵掌声。几个回合后，房地产公司喊出了"485 万元"。市工商行房地产公司在仔细斟算以后，"到此为止"了。就在主持人准备击槌时，场中冒出了"490 万"的喊价。 骆锦星又开始决战。直到"525 万"时，对手才鸣锣收兵。 刘佳胜一槌击下，庄严地宣告："这块土地的使用权归经济特区房地产公司！"掌声淹没了拍卖官的声音。 中共中央政治局委员李铁映、中国人民银行副行长刘鸿儒，以及来自全国17 个城市的市长、28 位香港企业家和经济学家亲临现场，中外十几家新闻单位的六十多位记者记录了这一历史时刻。 第二天，"深圳拍卖土地使用权"上了不少报刊的头条。 1987 年9 月9 日，深圳就推出第一块有偿使用土地，中航工贸中心以议标的形式成交，成交价106 万元。签字以后即交付了21 万元履行合同的定金。合同履行后，抵作地价。地价余款，中航工贸中心在30 天内向政府一次付清。这块土地位于振华、中航交叉路口，面积5 300 多平方米，土地用于建单身职工宿舍。按合同规定，中航必须在1989 年3 月1 日前竣工。如延期竣工，第一、第二年按全部地价的10 ％向土地主管部门缴纳延期金，两年以上未交的，市政府就无偿收回土地及地上建筑物。合同书规定，这块土地使用年期为50 年。按市土地使用规则，用地者可以将土地连同建筑物一起转让，但必须办理土地使用的变更手续。 1987 年9 月9 日，深圳媒体也发布消息："我市对土地管理实行改革首块土地即将公开竞投面积约1 万平方米，位于天井湖碧波花园西侧，谁出价高归谁使用。" 这块土地面积有1 万平方米左右，将用来开发建设商住楼，楼层高7 层，建筑面积约20 400 平方米，并要求有相应的配套公共设施。 拿到拍卖的土地之后，骆锦星介绍，他是有备而来。他们用电脑算出了40 个不同地价的毛利，对每个叫价的经济效益都是心中有数。他们内定的地价下限为300 万，上限为600 万。由于他们曾在香港的土地拍卖中，事先分析了各种不同地价的经济指标，两次拔了头标。所以在这次竞投中胸有成竹，从容自如。 多年来，深圳方声称拍卖土地使用权的建议来自一位港商，具体姓名没有点破。一直到20 年后，83 岁的霍英东逝世，原深圳市委书记李灏接受记者采访，讲述霍英东为深圳做出的贡献："在深圳发展最需要资金的时候，霍英东给当时的市领导提出了通过转让土地使用权为政府增加收入的建议，从而使深圳也使全国有了首次出让土地使用权的石破天惊之举，此举直接促进了宪法及相关法律在土地使用权问题上的修改。" 最初的那些年里，深圳土地使用的模式大体为，政府先对大范围的土地进行"七通一平"的基础工程建设。然后根据城市规划建设项目的要求，将成片土地划给房地产开发公司进行小区综合开发。房地产公司通过土地资本化，如预售房产，担保贷款等，边建边售边回收。到了1986 年，随着特区建没步伐加快，资金缺口越来越大。向银行贷款6.1 亿多元的罗湖、上步两个管理区的开发初见端倪，上海宾馆以西的新区开发又迫在眉睫。这边要还贷款，那边又要追加资金，市领导经常为筹措资金而紧锁眉头。 一次，霍英东不经意地指着土地说："钱，可以从这里来呀。"当时的市领导深受触动。是呀，外商在深投资使用土地要交费，为何国内单位、企业使用土地不可以走条路呢？市里立即成立专题调研小组，迅速组织了11 个有关单位的负责人赴港取经，年底草拟了《深圳经济特区土地管理体制改革方案》。1987 年年初，市委常委会一致通过了该方案。 与土地使用权拍卖相联系，深圳开始筹划推出住房制度改革，1987 年9 月22 日开始特区住房调查。1988 年6 月10 日，市委、市政府在深圳会堂举行深圳经济特区住房制度改革动员大会，宣布深圳特区住房制度改革方案正式出台：房子是一种很昂贵的商品，但由于房租太低，结果把它当做最便宜最不值钱的东西来使用。 这样，国家要拿出很多资金来建房，这对我们的经济发展是很不利的。住房面积大、标准高，改革起来难度就大。住房问题是社会问题。社会问题的本质是经济问题。经济问题只能用经济手段并辅以行政手段才能解决。因此，我们这次"房改"的着眼点，是把由全包的供给制纳入商品生产范畴。通过实行住宅商品化，实现住房资金投入产出的良性循环。从而，深圳也成为国内最早推行住房改革的城市。