《徘徊的灵魂》试读：拐点论· 阴谋论·

2008年11月5日, 万科总部办公室, 携带行囊。 几天前的北京、杭州已经寒意逼人，深圳仍是炎热天气，阳光灿烂，黄桷兰树下，行人短袖T恤…… 下午要从香港搭乘飞机前往特拉维夫，参加中城联盟组织的活动。出发之前，在办公室接受香港翡翠台采访。摄像师：“希望能在万科总部大楼多处取景，楼外的喷泉水池、楼内产品体验馆……”噢，看来外形独特的产品体验馆，也吸引了见多识广的香港摄像师。 镜头前。老王回忆改革开放之初的深圳：人们形容在这里做生意靠“三皮”，哪“三皮”? 炒地皮，倒纸皮(批文)，吹牛皮…… 三天内连续接受三家电视媒体采访，都是同样主题：改革开放。一年来，媒体采访老王一定会问“拐点论”，现在已经闭口不提，变化耐人寻味。而这种变化，是始于2008年10月左右。 9月初，我入藏攀登希夏邦马峰，关于“拐点论”的争论正热火朝天，万科承受着来自舆论和同行的巨大压力与质疑，并引发了一连串事件。从雪山下来，回到拉萨已经是10月6日，房地产行业最为看重的国庆黄金周过了。发现行业的两个变化：1.已经没有人讨论拐点，大家都在谈救市;2.整个国庆节期间全国同行都在降价，但市场反应平淡，消费者持币观望。见此情形，我知道，将近一年来围绕“拐点论”而来的风波已经过去了。 为什么呢?因为降价已经不是万科的单独行动(当然之前也不是万科一家在降价，但万科的影响力引起了社会更多关注)，国庆期间各大发展商都在降价，结果市场反应还是不好，这说明万科之前的降价行为是基于市场趋势变化的理性判断。 此时，金融风暴席卷全球，国内楼市陷入低迷。10月22日，财政部宣布个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税、土地增值税;同时央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%…… 自2003年以来，中央对房地产行业的总体政策是从紧，利率不断提高，融资门槛不断提高，各种支持房地产业发展的政策不断收紧……原因何在?显然，中央认为房地产行业发展过热，房价上涨过快。这一时期的房地产行业，就像刚刚过去的这个火辣辣的夏天(2008年)。这次财政部和央行推出的新政，暂时作用有限，但无疑表明政策走向出现了拐点，中央政府已经看到经济寒冬来临。 而接下来两天，香港股市的内地房地产股市值跌去40%，验证了一句老话：“冰冻三尺，非一日之寒”。政策很难扭转经济周期和人们的心理预期。 持续了一年的“拐点论”之争明显出现“拐点”，媒体大多肯定万科最初的看法和做法，比如《中国经营报》的文章说：“事实再次证明万科是对的。在业内人士还在回味楼市的疯狂时，万科先一步看到危机。” 总结一年来，老王听到对“拐点论”的评价，基本有四种： 1. 老王是胡说八道。初期以这一类看法最多。 2. 老王对市场有敏感预见力，判断准确。后期这一类看法较多。 3. 老王的“拐点论”是一场阴谋，目的是打压同行，趁机搞收购兼并。三四月份的时候， 这种说法甚嚣尘上。 4. 老王的“拐点论”是一场阳谋，经过万科精心策划，目的是扩大万科品牌影响力。 其中最有趣的要数第四种说法，来自深圳企业家陈志列的善意揣测。 研祥智能科技董事长陈志列，中国特种计算机行业的创始人之一，著名计算机专家康继昌教授的高足。十几年间，他的企业在与西门子、GE的激烈竞争中，成长为本行业中国第一、世界第三(他因此荣膺2008年CCTV中国经济年度人物及创新奖双奖)。近年老王热心于推荐企业家加入在内蒙防治沙漠化的阿拉善组织(SEE)，认识了这位优秀的青年企业家。 2008年中，一次私人聚会上，陈志列神秘地问世联地产董事长陈劲松：“你觉不觉得老王的‘拐点论’是一场阳谋，经过万科精心策划，目的是扩大万科品牌影响力?” 陈劲松：“不会吧?去年房价飞涨的时候，老王一直感觉不对头，浑身不自在，那种表现不像是假的……” 陈志列：“绝对是阳谋，要不背后有品牌运作高人指点，要不经过万科精心策划，理由： “1.‘拐点论’一出，全国各大媒体转载，全国各大论坛热议，一时间霸占经济地产版面头条，许多网站为此制作专题。你想想，要砸多少广告费才能达到这效果?可老王只不过用一句话…… “2. 中央政府并不乐见房价飞涨，让老百姓居住成本负担过重。老王的说法，符合中央政策精神。 “3. 老王的‘拐点论’出来后，万科在珠三角开始降价，随后是长三角。有言论，有行动，配合得步步到位，不是经过精心策划，是什么? “4. 最后，市场走势证明‘拐点论’是对的。” 陈志列侃侃而谈，半开玩笑半当真…… 无论在国民经济体系中，还是在老百姓日常生活中，房地产都越来越占据十分重要的位置。“拐点论”最初只是一家上市公司对市场状况的研判，但却引起广泛关注，很长时间内成为各大媒体、街头巷尾的热点，并衍生出这样那样的阐释，真实的“拐点论”是怎么回事?它是如何产生的? 这个问题，还真不是一两句话就能说清楚的呢…… 【资料：2007年12月舆论】 开发商A：一些一线城市出现的楼市“寒流”，并不能说明楼市已出现“拐点”，那些梦想楼市大跌的人会失望的。 开发商B：中国这么大，城市发展水平和人们的收入千差万别，市场各有不同，笼统地称出现“拐点”是不确切的。 开发商C：截至目前，我国房地产并未形成全面“拐点”，而断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大其词。 房产中介A：目前经济保持平稳发展是可以预期的，同时城镇人口仍处于快速增长阶段，楼市需求将依然旺盛。当前市场上出现一定的波动或调整是正常的，因为二手房的连续高烧，购房需求已经提前透支，需求减弱，再加上第二套房贷政策的严格执行，导致高价房不得不调整。 经济学家A：王石的“拐点论”是错误的，那只是他个人的观点。 房地产专家A：我觉得不能轻易去说什么“拐点”，相信目前只是整个市场普遍持观望态度使得房价增幅趋稳而已。而拐点是要求持续往下的，我觉得从经济层面、需求层面上,目前还看不到整个房市向下的迹象。 中房协名誉会长：宏观调控显成效，楼市拐点顺应民意。 中新社：总的说来，明年中国楼市的供求关系将会有所改善，房价走势可望趋稳，但拐点之说恐言之过早。 《北京青年报》：目前的情况是：第一，投机炒房的行为并没有得到根本的遏制;第二，房价的上涨幅度虽然开始放缓，但房价并没有实质性的下降;第三，房企获得的仍然是暴利，民众深受其害，却又无力反制。在这种情况下，部分房企在部分地区作出的一些有限让步，很有可能只是其加速资金回笼的一种促销手段，所谓的“拐点说”只不过是房产商和消费者玩的一种心理游戏而已，千万不可当真。因为真正意义上的房价“拐点”，正如一篇评论所说，应是价格下跌而不是涨势放缓，应是价值全面回归而不仅仅是低于人们在恐慌中预设的“上限”，更不能是照搬商场打折游戏的促销手段。