《千万别说你懂买房》徐斌
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讲述了买二手房和商品房期房中可能遇到的问题以及如何规避风险。内容浅显易懂，从中也确实学到了一些东西，买房之前看一下还是不错的。但是也要明白，在现实的情况中，买房的是弱势，很多时候即使知道前方可能有坑还是要往前走。尤其在房价上涨时，也许对于买家来说没有那么多的选择去找一个完全合法合规符合自己意愿的房子。
以下是文章摘录。
【二手房】
定金：5万元、10万元都可以，定金给中介啊，定金改成订金啊，定金先不用给啊，都不行。
中介费：1995年规定房屋买卖的中介费按成交价格总额的0.5%-2.5%收取，最高不超过3%，但是现在已经废除了，没有标准。
增值税（仅针对北京普宅）：
不满两年，税费=总价➗1.05%✖️5.6%；
满两年，免征。
个税：
满五唯一，免征；
不符合满五唯一，税费=差额（总价➖房屋原值➖缴纳税金➖合理费用）✖️20%；
无法确定原值，税费=网签价✖️1%；
⚠️这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。如果中间重新办理过房产证——比如因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证，就可能按照新的房产证重新计算时间。法律没有规定得太细，尺度完全凭工作人员的判断来掌握，所以提前问清楚很有必要。（购房需要缴纳哪几项税金，写到合同里。或者是写清楚诸如“：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担”）
⚠️除契税外，个税、增值税等是由卖方承担，但现实并非如此。
⚠️土地使用权。房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容，比如土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。买二手房的时候需要注意这一点，因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。
⚠️如果你想买的小区本身带有公房性质，比如清华大学的小区、北京军区的小区、二炮的小区、农业部的小区，你看房的时候就要问中介这是不是军产房、央产房或校产房。如果很多个中介都告诉你不是，你才能放心去买；如果是，你就要去房管局查询这个房子能不能过户，得到肯定的答案之后才可以买。
⚠️房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10%，最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。
⚠️关于经济适用房，建议对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据是违反了《北京市经济适用房管理办法》。
⚠️拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房。如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。如果是公房，就只能变更承租人。拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。
⚠️计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。
⚠️怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：
•看小区有没有业委会
•看小区楼道干净不干净
•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）
•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）
•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
⚠️商住楼公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的，不仅得房率有缺陷，土地使用年限也是缩水的，商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。
⚠️购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。（避免房子被法院查封了）
⚠️给购房人三个建议：
•不要太信任你的中介。
•找多个中介看房。
•找大的中介。
⚠️价格，没有谁不关心价格。
•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。
•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。
•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。
•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。
•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。
•网签，什么时候做，按照什么价格做。
•定金，交多少。
•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。
•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。
•交房，什么时候交房，能不能提前入住。
•过户，过户给谁，有什么特殊需求。
•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。
•付款。
⚠️签约的时候，要求自己填写这份合同，不要让中介填写。这个事情你务必提前说，你要是当着业主的面说，业主就会感觉内有玄机，所以最好提前和中介沟通好。
⚠️二手房交易中需要注意的几个步骤，分别是：
1. 产权调查
2. 签合同
3. 网签（预告登记）与交首付款
4. 卖家解抵押
5. 银行面签及住房抵押6. 缴税
7. 房屋权属转移
8. 交房，支付尾款
⚠️购房人也可以要求中介在居间合同中注明“交易不成，全额退款”。
⚠️网签合同的价格、条款可以和手写的合同不一致，不一致的地方以手写合同为准。
⚠️因为政策变化引起的贷款办不下来，其实是可以解约的，如果约定这种情况下购房人要继续贷款或者支付全款，就必须按照合同约定走。所以不约定反而是最好的！
⚠️•购房人网签在限购前，可以继续过户，不受政策限制。
•购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
•购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款，可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
【商品房-期房】
⚠️ 五证齐全
⚠️在小区没什么问题的前提下，选小区就是选邻居，选了好邻居自然就有好的小区。小区出了问题的时候，你的邻居能力越强，对你越有帮助。相反如果邻居都是素质极差的人，那么就算你想要力挽狂澜，也迟早被淹没在群众内部斗争的汪洋大海里！
⚠️售楼人员告诉你某个因素是你的优先考虑因素之一时，一定要让他说明这个因素，既要明确具体，又要对价格构成重大影响，这样就能被视为合同的一部分。
⚠️定金是《中华人民共和国担保法》规定的一种保证协议履行的担保金。定金的法律内涵就是如果买方毁约，卖方不需要退还定金。相反，如果卖方毁约，卖方需要向买方双倍返还定金。定金的成立需要具备一定的条件，比如必须是“定”而不是“订”，必须实际支付等。
⚠️第一步是签订认购书。需要看这份认购书中，是否提到在签订认购书时，买家已经看过正式的购房合同。如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同，最好在录音取证的同时询问售楼人员，正式的购房合同何时可以见到。
⚠️偷面积一般体现在飘窗、阳台、设备间上，存在很多风险，而且这些风险大多数最终都会由开发商转嫁到业主头上。
⚠️根据目前的法律规定，在商品房买卖合同被解除的时候，业主可以解除抵押贷款合同。
⚠️买商品房需要签订的合同按照时间顺序排列：
•认购书
•商品房预售合同
•补充协议
•前期物业服务合同
•业主大会公约
•抵押贷款合同
⚠️对于签订的合同要看一下，主要是拍照留存（可以礼貌的请销售人员先去休息一下，自己看合同、拍照）
⚠️通过法律赋予我们的权利审查开发商交房时的手续和条件是否真实完备，是收房的第一步。
⚠️准备收房的时候，可以聘请一位验房师陪同。
⚠️尽量不要买没有房产证的房子，如果必须要买，可以带着资料到律师事务所，由律师设计一些规避风险的方案及协议。虽然不能完全规避风险，但是至少有降低风险的作用。
⚠️类住宅、商改住最好不要买，存在的风险比较多。
⚠️对于小产权房，政府的处置态度是明确的：清理整治。清理整治又有两个截然不同的方向：全部拆除；补办手续。小产权房并不是不能办手续，而是没有办手续。如果已经有大量业主入住，开发商把该办的手续补办了，小产权房也不是一定不能发房产证。
⚠️商品房销售过程中的学区房，听听就好！
⚠️按照法律规定，开发商盖好房子，取得房产证要分三步走：（1）楼盘竣工验收，交付使用；（2）开发商取得整个楼盘的产权；（3）把产权分割给业主，办理房产证。业主没有拿到房产证的时候。整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也是一样）。
⚠️1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地是有使用权年限的，分为住宅70年、工业50年、商业40年等。
⚠️不动产权证书，既是房产证又是土地证。
⚠️租售比，就是租金和房价的比值。100万元的房子，一年租金10万元，10年就可以赚回房价，租售比就是10%。今天中国的租售比是2%左右。伦敦的租售比一般是3%—5%，东京的租售比是6%。
