非官方的官方角度分析好书，收益颇多！力荐

全书的精华都在导论，

作者的观点、看法以及分析的模式都在导论，看完导论就看完了全书，后边的内容都是详细的数据分析。因此本篇评论以深圳的房地产为例子，分析深圳的房地产走向。选取这个角度的分析是因为自己在看深圳的房子，刚需，作为马上要置人生第一套房子的人，不看看这些相关的书，做做井底之蛙的分析总是觉得不自在，不知道五年十年后自己回看这些书评的时候，会不会感到脸红哈哈

房地产分析的原则：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

长期看人口

目前深圳处于路易斯拐点之后的阶段，人口增长的红利逐渐消失，房子从满足住的要求逐渐转变成改善型豪宅的趋势。这也是为什么深圳的新房都是位于中心区域的豪宅，住房需求被迁移到龙岗、光明、盐田等关外地区。结合之前的中国公布的个人财产分析数据，目前中国家庭房子自有率接近于1，70%的财产与房地产有关，80后的婴儿潮也巅峰在2019年也逐渐完成了生育和买房的任务。2019年，深圳的改善性的住房逐渐成为主流，作者在文中提出后房地产时代的特点是：总量放缓，结构优化。在我看来，总量放缓是从中国整体的角度来说，房地产已经饱和，未来缺少了繁荣发展的阶段，发展逐渐缓慢，结构优化是说一线城市北上广深等地的房地产企业仍旧会保持繁荣发展，这些区域属于结构优化区域，即建设房子的用途不再是仅仅满足人的居住要求，高质量的改善为主题的优化型新型住房逐渐成为主流。北上广深的房子其价格，也不是仅仅由深圳本地人的财富决定，而是由整个中国财富情况、贫富的分化水平、富有阶层的嵌入和房屋供给共同决定。

在此刻，作者笔锋一转，开始探讨，中国关于控制大城市规模，发展中等城市政策的正确性，结合世界发展规律，城市都是越来越像都市圈发展，从经济中心变成大城市，从大城市变成超大的都市圈，东京，纽约，伦敦等世界一线城市都遵循这个发展脉络，其中的规律不可阻挡。虽然作者没说，但是暗示的意思很明确，中国之前的控制北上广深规模，发展二线城市的政策是不完善，甚至是逆潮流的，这种策略下，一线城市土地供应遭到限制，二线城市土地供应大量供给，在经济上行周期，问题不大，在经济放缓之后，就会导致一线城市供给不足，需求旺盛，房子价格居高不下，二线城市供给多度，去库存压力巨大的现场。所谓的大城市病并不是控制城市规模的借口，地方城市应该首要解决城市的这些病，并应该解决，这样才能为后来成为超大的都市圈做好基础，其中涉及的教育，医疗、交通，环境等等都是从大城市变成大都市圈的基础，没有这些，就没有未来。而解决城市问题的策略有以下几个：1.大都市圈策略，以大都市圈的角度来规划城市，而不是单纯的控制城市规模；2.土地供应政策闪转腾挪，跨省换地，一线城市并不需要耕地，将城市的耕地转换为居住用地，用农村的耕地来补充一线城市缺少的耕地；3，城市低效的工业用地转变为居住用地；4.农村集体建设用地加快入市，转变为居住用地；5，控制投机性炒房，政策打压；6全面提高城市的软件设施，吸引更多人才，经济更上一层楼。

我看到这个部分的时候，感觉深圳的未来发展方向很像作者提出的未来中国超大城市的发展方向：目前北京上海依旧严格控制人口规模以及落户政策，因为政治中心和经济中心牵一发动全身，政策只能稳定优先，不能轻易改变。深圳的定位是改革中心和创新中心，这就是说深圳是中国未来发展的领头羊和发展标杆。原先深圳的落户和买房政策就很宽松，目前也没有收紧，但是伴随着中国经济腾飞以及货币宽松，深圳的房价也是一飞冲天，目前位于全国第一。但是2019年8月的深圳定位变成：社会主义先行示范区。而深圳的发展规划也是以粤港澳大湾区为基础进行规划的超大都市圈来定义，西边连接珠海东莞，澳门，南边连接香港，东边连接惠州，目前的政策不是在控制城市规模，而是在不断扩大都市的规模，在四十周年的庆典上，深圳估计又有扩容计划，可能吞并惠州的部分面积将惠州连接起来。从这个角度来看，深圳是有成为东京，纽约，等超大型一流城市的规划的。另外最近出台的未来2035年规划中，里边的重点都是软件设施的升级：教育、医疗、交通、环境、生态、科技、文化等等，尽管没有提出房地产问题如何解决，但是这种软件升级的策略以及超大城市的规划，看的出来中央正在以深圳为蓝本改变之前控制城市规模的发展策略，而走向超大城市都市圈规划策略，以深圳为蓝本，一边改革一边观察，北京上海在观察之后，可能也会进行跟进。另外我最关心的房地产问题中，深圳正在执行的正式作者的五个政策以及香港的8.5w公屋计划的混合体。：第一点不用说，大都市圈规划，已经转变了；第二点，属于内部规划，不清楚；第三点；5月8日发布的深圳加大土地供给的暂行规定，提出了七条加大土地供应的政策，也是从供给侧进行改革；第四点，则是中央前一段时间发布的集体用地转变建设用地审批权下放到地方，这是在给地方放权，加大供给。第五条，结合目前深圳住建局局长发话，政策性压住炒房；第六点，全面升级深圳硬件。另外深圳计划2035年，170w套房子，17年然后每年20w套，希望深圳版本8八万五能够顺林进行，不要成为香港。这些政策都在让深圳变得越来越好。那么房价未来的趋势会是什么样子的呢？以目前的情况来看，深圳的房子长期看涨（人口流动有保证，世界性城市发展有前景），中期看跌（土地供应变多，但是影响在5年后），短期看涨（疫情影响，金融政策放松，短期会涨，但是中期看跌。）

但是令人纠结的是目前深圳房子可能是未来的价格，深圳软件现在的全面落后，未来深圳是一个国际性都市，软硬都好。所以未来房子仍然是稳重向上的，但是短期会有一个波动和打压，现阶段如果深圳房子再来一次大范围的向上波动，那么就会导致深圳的未来蒙上一层阴影，因为未来的房价折现到现在了，但是未来的服务却没有，而这些软件成就的的基础是深圳的经济有序发展，人才不断，这些最坚实的基础会在房子再次暴涨中灰飞烟灭，而这又会击溃未来深圳变身东京超大城市的梦幻，从而利空深圳的经济，因此控制深圳的房价反而是未来国际都市深圳一个很好的预期折现。

中期看土地：政府是地王频出的推手，也是最大的蛋糕受益者。

土地财政占地方政府收入30%甚至更多。中国土地归国家所有，政府地价收地，然后转手开发，开发商不是地王的推手，也不是最大受益者，地方政府是最大受益者。楼面价格的一半是地方政府收取的，这种血赚的生意导致地方政府在调控房地产的时候，不情不愿，积极性不高。地方政府既是政策制定者，也是开发商和买房人的对手盘，同时当卖方和规则制定者，导致开发张和买房人的利益几乎得不到保证。而这种情况的出现，既有95年中央地方分税改革的原因，也有GDP考核的原因，还有土地财政的原因，太过复杂，也很难改变。虽然作者提出了很多建设性的意见，但是我看到这这个部分的时候还是很绝望的，因为这部分建议涉及到政府的工作模式、财政来源、GDO考核机制改革这三个部分，单独拿出来改革都是非常长期和困难的，何况是要想改变土地财政要让这三个部分来个完全的大转变，我完全不看好短时10年内的改变，这个改革可能是30年左右才能有的准变，其难度可能比76年改革开放有过之而不及。难！

短期看金融：利率，降息，LPR，货币多了通胀多了，房子涨价。

基本理论比较简单，钱多了，就去房地产。但是有个观点需要注意：历来房地产泡沫的破裂都在来自于短期的金融政策：加息、紧缩、流动性收紧，信贷收紧。短期向上的影响巨大，但是向下的影响一旦处理不当就会导致系统性的崩盘和暴跌。日本的连续加息主动刺破泡沫，93年央行加息刺破海南泡沫，以及美国的加息刺破泡沫。后边作者的总结十大危机和泡沫，给我感觉就是一旦流动性缩进了，加息了，房子的末日就到了，但是不知道中国的流动性咋样以及在什么情况下会加息？

房地产泡沫破裂影响巨大：08年金融危机。

中国的泡沫：

1.绝对房价高！2.房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市合理；3.库存：三四线城市压力比一二线城市压力大；4.租金回报率，整体偏低；空置率：三四线城市高一一二线城市，一二线城市高于东京纽约；6.杠杆：居民杠杆不高，企业杠杠上升（这部分是出乎我以外的，看来泡沫没有想象中那么大）

保汇率保房价：

结论中国可能为了内部目标（房价）放弃汇率的保护

房地产调控：重抑制需求，轻供给侧改革。

目前的调控主要是短期调控，缺少长效机制，作者分析了目前的调控政策提出这些政策重抑制需求，轻视供给侧改革。然而在供给侧改革方面，作者也没有提出什么样子的才是合理的长效机制来控制房价。其实作者在书中已经给了一个很好的例子：德国。个人希望中国在房地产问题上像德国学习，德国房地产定位不是支柱产业，其租房和买房具有完善的法律保护机制，在对待炒房等问题上有专门的法律来进行限制，德国央行杂控制通胀保证经济平稳发展方面享有世界声誉。但是我仔细思考后，可能德国的方式只是适用于德国，那么多经济体，美国，日本，英国，亚洲四小龙，都经历了一边房地产经济，拉动，泡沫，破裂和重生，目前依然走这个路，就像是一碗甜美的毒药，大家都知道会死，但是就是架不住自己的渴望，可能房地产经济就是具有这种魔力，不然这么多国家不会选择这条路。世界上只有一个德国央行，却又很多日本和美国。这个不懂，不明白。可能涉及的信息还是不够吧。作者在最后对调控政策的评价上，也是没有提出太多的意见，这方面，作者可能知道，中国是中国，德国是德国，国家不一样，政策不可能完全模仿。

结尾：祝中国房地产问题早日安全平稳解决。