1300万日元买的土地10万日元贱卖，阴谋还是阳谋？
1991年初，日本九州大分县的一位老人用1300万日元买下了一块伊豆别墅用地；2017年3月，长久费尽周折之后，老人终于卖掉了这块土地，售价10万日元，是当初买入价的1/130。扣除向不动产中介公司支付的约21万日元手续费和广告费，这笔交易最后的结果：-11万日元。
难以想象！而且，这并不是个例。在《朝日新闻》从2017年6月到2018年7月连载的“负动产时代”系列报道中，类似事例屡见不鲜。《负动产时代》一书，就是在这些报道基础上调整而成的一部著作。
1. 长满藤蔓的公寓和独自住在废弃楼房的人
被抛弃的房屋和土地、忙于追讨欠费的业主委员会、背负沉重债务的长租公寓产权人、过重的固定资产税和遗产税……这些都是日本房地产业触目惊心的现状。
泡沫经济欠下的债遍布全日本。度假别墅、度假地或农村的土地、与房屋配套的度假区会员身份，其中大部分都是找不到买家的负财产。为了这些用不上又无法变现的资产，业主每年都需要缴纳高额的物业费、维修基金和固定资产税，只能付钱请中介公司帮他们早点脱手。中介公司要求业主预付一定时期（通常3~5年）的物业费和所有权转移登记所需费用等，这些费用通常超过房屋最后的售价，显然，业主甘愿以“负价格”来摆脱这些资产。然后，中介公司以拖欠物业费、“每套10万日元”（度假公寓的普遍售价）的方式尽早卖出去一些房子，那些提早卖出去而省下来的预缴费用就成了中介的利润。
埼玉记者站记者松浦新在本书前言提醒消费者警惕房屋销售公司的话术。买房除了还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。在20世纪90年代泡沫经济破裂之前，日本人很难清楚意识到买房买成房奴的风险，他们以为，还贷总有还清的一天，可是，维护和管理的费用迄今一直沉甸甸地压在身上。
公寓有很多楼层和很多房间，也就是说，有很多业主。这里隐藏着另外一种风险。按照日本政策的有关规定，负动产想要重建，必须符合以下两个条件：①地处车站附近等交通便利的位置；②可以增加楼层，能出售增建的房屋用作重建资金。不符合条件的公寓很难重建，而拆除公寓需要高昂的费用，腾出来土地又不一定能卖掉。另外，重建分售公寓需要4/5以上的业主同意，而要拆除建筑物出售土地的话，按照《民法》规定，原则上必须获得所有业主的同意。现实中，很多公寓会遇到业主意见无法统一的难题。
“公寓陷阱”处处可见。本书以翔实的数据和具体的情景描述，呈现了“长满藤蔓的公寓”、“独自住在废弃楼房里的人”糟糕的生活环境，以及公寓业主委员会焦头烂额的苦恼困境。国土交通局的数据显示，城市公寓的空置率逐年呈现上升趋势。
沉重的固定资产税和遗产税，也让后辈们宁愿放弃继承。如此一来，没有办理过户手续的老房子越来越多，逝者的子女或孙辈都是共同继承人，这些房子无论出售或用作其他用途，都必须取得所有人的同意，亲戚四散各地，有些可能在海外，可想而知，后续处理有多难。同理，那些购入的闲置土地，也面临类似的问题。为了“不想给孩子留下负担”，老人们只能在世时尽可能处理掉这些负动产，权利长久没有变更的房屋和土地，就荒弃在那里。
在各种负动产问题里，近年来，长租公寓引起了人们的广泛关注。日本自2015年1月1日起增收遗产税，最高税率可以达到55%，基础免征额度也比之前减少40%，使得更多的人需要申报遗产税。与此同时，尚未还清的贷款可以从继承财产中扣除，免缴遗产税。不动产公司趁机提出“贷款盖房能减税”的口号，许多土地所有人未加深思，就此背上了巨额的贷款债务，长租公寓供给过剩，加剧了空置率的升高趋势。与需求脱节的农用土地建房热潮助长了“荒野诈骗”，诱使缺乏经验的投资者花巨款购买毫无前途的山林土地。
2.繁杂的问题与有限的解决之道
这些严峻的问题显示，日本的“负动产时代”已经来临。造成这些问题的原因复杂多样。
作者指出，日本土地制度是以土地和房产永远不会失去资产价值的“土地神话”为前提制定的。早在1886年（明治19年），日本就出台了不动产登记的相关法律。该制度要求所有权人主动提交、自愿登记，无论过去和现在，遗产继承和登记都不是强制的。它没有预料到所有权长期不变更所造成的继承关系的复杂程度。本书开端提到的那栋楼房，最后一次权利变更距今已经120年。无法确定所有权或无法取得全部所有权人同意的房屋和地产，很难重建或开发。
书中还提到，从第二次世界大战结束后的经济高速增长期，到田中角荣首相提出的“列岛改造热潮”和之后的泡沫经济，日本的土地价格都几乎从未下降，只要一直持有就能不断增殖，在泡沫经济破碎后，这个神话随之粉碎，代价就是银行堆积的大量不良债权，大片荒废的土地，到处可见的空置楼房，以及美好愿景被打破的心碎的人们。
严重滞缓和不妥当的政府政策，显然无法适应现状，必须改革。作者希望，改变税费负担远远大于使用价值的现实，制定合理的税收制度，减轻过户费用，调整固定资产评估额度。作者指出，城镇规划要量力而行，从本地实际出发，完全没有考虑会有多少人愿意安居这类实际需求的“迁移农业”带不来人人口增长，盲目开发要不得。
除了大方向的考虑之外，调查过程的某些环节显示了，在呆板的制度下，实践操作有时显示的灵活性。比如，公寓住户共筹购买不同意向的住户所有权以形成统一，专家建议公寓出售时就设立拆除基金以预防善后问题，一些地区的地方政府开始尝试在所有权人长期无法查找的情况下对空置房屋的处置与空闲土地的重新规划，根据居民需要，提供住房补贴，推荐公共住宅，等等。书中还谈及身为律师和地主的鹿岛康裕向司法部门申诉放弃山林所有权的“实验性诉讼”，76.6%的日本国民在国土交通省的意见调查里回答“应该允许放弃”土地继承，由地方政府机构或国家等接管等社会讨论。
全书第5章是对法国、美国、德国等国土地制度的比较考察，他山之石可以攻玉，我们中国同样也要在日本和其他国家的发展中吸取经验教训。
3.城乡差距、老龄化和“作为环境问题” 的时间
在直观的现象和表象的问题背后，隐藏着更深层的原因，作者在书中有所提及但没有深入阐述的两大忧虑：城乡差距，老龄化和少子化。
作者指出，明治时期创立的地租制度在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源为各地方政府构筑了重要的财政基础。然而如今，在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产成为沉重负担，这个巨大的阴影是加重“负地产化”问题的重要因素。专门研究长租公寓的专家提醒，长租公寓可能会成为一颗定时炸弹。到2025年，所有团块世代（指在日本第一次婴儿潮时出生的人，大多出生于1947~1949年期间）都将超过75岁，届时会出现大量待继承的遗产，可能会带来大量空置房屋。
凯恩斯经济学经典的“有效需求原理”表明，决定一个国家的经济活动水平的是总需求。很显然，如果人口数量不能保持稳步增长，如果人口结构趋向老龄化，必定会影响整个国民经济的发展。如果人口持续向大城市聚拢，乡村“空心化”的情况就会愈加恶劣。中国第七次人口普查数据刚刚公布，我国65岁及以上人口（老龄人口）为19064万人，占13.50%，人口老龄化程度进一步加深。城乡差距和老龄化，也是中国面临的紧迫问题。
宏观经济学家吉川洋在《人口与日本经济》一书里指出：“‘人口问题’是21世纪日本面临的最大问题。”2007年，日本老龄化超过21%，成为世界上首个“超老龄社会”，2015年的“国势调查”显示，日本的老龄化率已经达到26.7%。少子老龄化催生出各种各样的社会问题，“负动产”是其中之一。劳动力数量减少，还意味着社会保障负担沉重、财政破产危机、地域社会结构巨变等问题。
出生率为何难以回升？除了提及晚婚和不婚之外，吉川洋谈到了20世纪90年代泡沫经济崩溃之后显现的年轻人就业环境恶化的问题。京都大学公共政策研究学者广景良典在《后资本主义时代》一书里同样批评了日本的劳动环境。广景良典描述，很多公司在面试时，负责招聘的人都会询问女性打算什么时候生孩子，让女性们倍感压抑。广景良典还强调要增加公共假日，促进“抑制过剩”和缩减劳动时间，停止毫无益处的过度加班等连锁竞争，形成社会性的全民共识。广景良典认为，时间政策具有根本意义。
生物学家本川达雄在《生物学文明论》里，提出了“将时间作为环境问题考虑”的观点。本川达雄认为商业的本质就是“使用大量能源来缩短时间”，也就是说，实现“资源→时间”的转换。现代人的时间流逝速度比远古时代的人类要快几十倍，人们用这种方式无限地加快了生活的速度，然而现代人的身体无法跟上这飞快的时间，这就造成了“社会时间与身体时间的严重背离”。所以，就算经济增长，人们却常常感觉不到幸福，只是觉得“更忙了”，忙得没有时间、没有心情、没有精力生育、养育孩子。21世纪成为走向老龄化的世纪。
作者说：“带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了‘负动产’。”这是21世纪我们所有人的共同课题。
第一财经周刊 1300万日元买的土地10万日元贱卖，阴谋还是阳谋？
