我们等着掀桌子时刻就可以了

前两章讲土地财政的内容整合了周黎安等学者提出的观点，又有所演进，提出了更全面的框架。作为房地产从业人员，对这些套路很熟悉了。

房地产是个劳动者剩余价值分配器，把人类无差别劳动成果一层一层地榨取出来（不管你是底层拧螺丝的工人、私营企业主还是公务员、央企员工，都跑不脱），通过一系列传导，凝结到西南省份的无效投资、深圳前海石公园、杭州地铁等资产上面，中间还跑冒滴漏了一些到领导的瑞士银行帐户。

中间讲集体建设用地、耕地等章节我也没看懂，需要相当的背景知识作为基础。

到了工业用地，又是我熟悉的了。地方政府用廉价工业地来招商甚至引来了一些专门靠被招商套利的国有企业。城更方面，工改工、工改住、整村统筹等，都是挺好的政策，实际推进中却常因住宅市场剧烈波动而增加很多困难，挺遗憾的。

作者是很懂房地产的，最后一章以及附录都是精华，有不少巧思。但就我这几年看项目材料的一些体会，实行起来还是太难，有点匠气，不过这类书不讲政策建议好像也不合适。城市更新难在穿行于全流程中有各种人际往来利益纠葛，难以通过有巧思的规则设计来摆平，处处都是如草原上的兔子洞一样让人断腿的囚徒困境。往小了说，即使是一个企业，内部想建立能摆平各方利益、只以成败论英雄的投资额度分配机制，都难于登天，四处碰壁，那些看不见摸不着的壁，就是人际关系。

政府来制定有助于稳定市场预期的补偿标准、更新计划，缩短、简化审批流程，这可都是要砸人饭碗。政府制定统一标准、缩短审批流程本身，就要经历极为冗长的流程，要开无数的会，来来回回调整、扯皮、搁置。时间能让好事变成坏事，把良好的意图变成参与各方都厌恶的鸡肋、烫手山芋。别的不说，深圳搞的安居房人才房共有产权房就是一例。

最后的结语中作者也想得很明白，当前已锁定在旧的路径依赖中无法自拔。改革需要有正确的方向、合适的突破口、恰当的力度，在我看来还要有微妙的时间窗口，早了晚了都会一败涂地。目前看来是做不到了，就这管理水平，还指望他们能一边骑自行车一边换轮胎？现在房地产才刚出icu，有太多的锅需要盖子来盖，每个锅都比跳出路径依赖来得紧急，虽然未必重要。然而经过这肆无忌惮挥霍民力的十来年后，国家也与房企一样，经不起错误的决策了，大概率还是会滑向最坏的结果。此外，作者的思路是市场化的思路，用新时代的观点来看就是改开余孽，当下似乎有着一股潜流想要走老路，想要从过去失败的探索中打捞点什么，想让我们这一代的孙子的爷爷去要饭。

细想本朝历史，好像很难找到借由巧思、深谋远虑、坚定执行而提高公众福利的例子，倒是大力出奇迹、瞎猫碰到死老鼠、由掀桌子压力引来u turn 的情况多如牛毛（我不是说去年12月，目光可以放得稍远一些），天下吃不上饭的人不止你安徽凤阳小岗村。

尽管如此，开卷有益。

20231114

大家可能比较喜欢我这标题。今年四月写这书评时还想象不到如今会是这个局面，我以为会有一波容易埋人的反抽，没想到我写书评时反抽可能就已结束了。下半年让我常想起15年夏天的股灾，那时我还是刚进入社会工作待人有礼（总体上）的小伙子。股灾让我很受启发，慢牛不适合我们中国人体质，我们的归宿是快牛和快熊。股灾期间每天给上峰写报告，从一天一次到一天两次，能感受到上峰很着急，天天加班想办法，但没有用，一边是利好天天有，一边可以是毫无抵抗水银泻地般的下跌。小时候我看葫芦娃救爷爷也纳闷，编剧咋想的。就当下的房市而言，不做到彻底扭转房住不炒，让炒房的先赚到钱，是救不了市的，万一真通过这种方式救起来，大家纷纷连夜赶往售楼处，会有什么后果，真的很期待。

20240303

今年仍然是惊涛骇浪的一年，新出险房企也该轮到中字头了。除北京外，所有城市的限购都会放开，但大概率没有用。很期待还有哪些超常规政策出台。跌到哪里算底，还得以租售比为锚，跌到房子不考虑资本收益，只靠出租也能有合理回报，自然会有资金入市。

20240616

今年过完年回来厌工情绪非常重，工作十年以来最重，休十天假，第五天就开始焦虑，因为想到有一堆难办的事在等着我。二季度以来好多了，因为想到难办的事我可能不用办了，以后可能不是我来办了，办到哪算哪，于是格局打开了。楼市的那些事不重要了。国家比我们企业更困难，政治局都没思路，企业做多做少差不了太多。我们企业比国家先走一步，企业已经到了第四阶段“maybe there was something we could have done, but it's too late now”，而国家才刚走出第二阶段“it may happen, but we should do nothing”。二季度仍然是每个周末坐飞机去不同的城市看风景。此刻正坐在大连海之韵公园的长凳上吹风，好消息是，再过两天我就能获得2N保障了。

20241009

怎么样？又原地掉头了，不得不服。

20241102

上个月深圳成交数据大好，外地人狂扫非限购区域，仿佛领导已经提前完成止跌回稳的任务。这才是容易埋人的反抽。

对个人来讲，手头有多余房子的，再不趁机卖掉真来不及了。如果我是深圳那些小开发商的老板，一定认真抓回款，这次如果回本可就销户不玩了。

房地产行业我最近还有个精品观点有待检验，全行业的唯一出路是债务重组，所有有息负债本金免掉70%，剩余30%十年后开始还本，这十年间只付息，利率按2%。

反正地价是地方政府拿走的，也是他们嚯嚯掉的，国家献出自己的资产负债表没有什么不对的。贷款的损失由银行自己承担，由央行向银行注资二十万亿（拍个大数不一定够），资金来源是央行向银行新发行债券，名字就叫“相信后人的智慧债”。

但在走到这一步前，还是先鼓励大家多买房，有能力的有信仰的先多为国家做贡献。不够的国家再来填，国家还能少亏点，也算盘活存量（国有资产）。

此时我还没丢掉工作，周末来长春玩。 20250207 2024年初预计出险的轮到央国企了，最终没有完全兑现，小逾期的波折有不少，但大型躺平式出险没有，多亏财务条线人员的辛勤工作（含本旅游博主）。此判断在本年维持，看看今年第一家宣告债务重组的央国企会是谁。 为了减少舆情，年前万科在放假前最后一天公告重大人事调整以及巨亏。看起来是不少，亏完了吗，我觉得差得远，才刚开始。放假回来第一天网路上又流传把财务战投成本的部门负责人全换成深国资的人，履历都挺差，搞不定，但搞不定的原因不会只是人的问题。我司一把手的整个职业生涯都在地产一哥的重要岗位上度过，履历无可挑剔，尚且无能为力，尽管企业风气已经焕然一新，但架不住行业下行势大力沉且资产不行，从外部看不出来改善，挽损这件事是很难跟上峰论证的。去万科赴任的那帮人很快也会意识到这点，他们该向我司一把手请教的，不要太势利眼开会时都不知道主动跟我们领导打招呼。但不换人不行，不换成自己人，深国资往里面倾注资源的话是不是对国有出资人太不负责任了，而换了自己人，搞不定的锅你也有份，新一届团队也一身骚。今年还有好多人热闹看。 网路上说万科是被内部人掏空的，讲这些话的人搞错了一个指头和九个指头的关系，小偷小摸会有，哪都有，但不影响大局。大局还是政府把地价拿走了。房地产开发就是如此，可能一个城市公司在一个城市苦心耕耘十几年，既有运气因素也有一定实力，好不容易开发十几个项目，每个赚一两个亿，二三十亿的可分配利润（已经归集走了可能在本地也可能在外地拿了地），总之最后一环就是拿了块二三十亿地价的地，音乐声突然就停了，没人跳舞了，房子也不能说完全卖不动，按照建安成本卖，流速大概是三百多个月吧，二十七八年就能卖完。唯一的获利方有银行（暂时）、地方政府，政府把钱花哪去了，咱也不敢问，可能用来建亚青会场馆了吧。 尽管春节已经休了十二天假，仍然是疲惫不堪地要去上班，假期刚开始时是报复性睡觉，试图消除上年累积的疲惫，而到快结束时则是因睡过头了同时为新一年的工作而焦虑在失眠。 睡不着时就会畅想这些苦恼的来源，都是因为上班，人要活得像人就不应该上班。进而细想房贷确是建设社会主义的一大法宝，当你有房贷，你就不会有那么多小资产阶级情绪，要休息、要娱乐、要工作与生活平衡，你只想尽快攒钱还房贷，会主动鞭策自己，客观上就起到了努力建设社会主义的效果。 20250714 招商刚在我最喜爱的医院南方医科大学深圳医院边上拍了块边角料地块，还是新晋单价地王。消息来源不明的楼市正能量自媒体说这项目要单价卖12万才能版本，还煞有介事给出了构成，真是胡说八道。销管费8个点，旅居盘呢？营销中心要盖金字塔？还是把营销团队去马尔代夫的费用包进去了？税费算得还特高，土增税所得税是随项目盈利走的，项目亏钱，不就不用交了吗？认知相去甚远，我只恨自己没赚到认知差的钱。招商基本预订一个亏损项目，保本就不错了，但帐不能这么算，要算大帐，拿了地王，那可不传递出对市场的坚定信心了，不断在获取优质项目，也有助于稳定银企关系，毕竟有息负债还有两千亿呢。 20251031 今年要做父亲了，没能到处去玩，白天在努力抢救公司，晚上和周末打帝国时代2，打了快三百小时。 年初哪能想到郁总都没进去，辛总反而先进去了，也没想到深铁（从外部看来）只有借钱一招，凭尔几路来，我只一路去。最初公布深铁接管时，我第一反应是去看万科年报，在深圳到底有多少没动工的商业地可以调住宅，有多少旧改项目可以特事特办，看来是我想多了，结论是有一点，但不多。目前看来一单没做，可能市领导也怕担责，让深铁先扛在前面，倾尽所有后再说。