不动产与负动产有多远？

2024年读的第一本书。

日文版出版于2019年，是《朝日新闻》的记者整理各种采访所作，整本书较为通俗，但正由于是采访，所以对一些问题的解释分析不够深入，比如对固定资产税的描述有些语焉不详。我一直觉得日本的社会问题值得研究，读罢这本书，对房子问题有些感触。

一、房产是如何成为负动产？

1. 人口老龄化、少子化

书中只是提到少子化，但我查了下数据，2021年日本的总和生育率为1.3，不算最低但绝对不高，日本总和生育率从1974年开始下降，2004-2012年虽小有提升，但总人口从2010年开始下降，几十年累积下来，倒三角形的人口结构对社会各项指标都有很大影响。年轻人减少，买房的人自然就少了，除东京等三个超级城市圈外，房价下降是大趋势。

2. 空房率不断上升

书中说2013年日本空房率为14%（实际上是13.5%四舍五入上来的）我查了下新数据，2018年，日本空房率13.6%，几乎没变。但书中说估计到2033年空房率会到30%。毫无疑问，空房越多房价越低。2018年贝壳发布了一个我国的空房率的数据，说大概有12%，虽然算是一定程度上填补了空白，但这个数据的可靠程度尚且存疑，最主要的是贝壳定义的空房是三个月无人居住，而其他国家通常以半年或者一年无人居住定义空房。所以我国的空房率可能没有那么高，但具体情况尚不可知。

3. 税费过高

书中说持有房产有很多税费，其中固定资产税、遗产税和公寓的物业费是影响较大的几项费用。书中并没有写清楚日本固定资产税的确切比例，但我查了下美国的房产税，当然算法也是非常复杂，我找到了个房产税计算器，随便输了个加州的地方，房产税1.2%，也就是说一百万的房子，无论住不住，一年交一万二…于是如果有多处房产，很容易就会负债。

4. 房产泡沫

虚假宣传和错误认知导致投资不当，难以出手。书中提到多种形式的房产或土地，都可能一跌到底，无法翻身。

二、对我的启示

1. 优化房产：各国经验告诉我房价是可能跌的，非核心地区、人口外流地区、老破小地段，投资房产需谨慎。不好住也不好租的房子，该出就出。可能一些老破小学区房也在此列。

2. 关注政策：比如一直传说中的房产税…

3. 投资海外房产要万分谨慎，如需投资，国情、税费政策一定要搞清楚…其实这条和我没啥关系，但想到了就写上吧…