260412 关于 负动产时代
本书是朝日新闻2017年6月至2018年7月的“负动产时代”系列报道的基础上修订出版。首先，我不太理解为什么叫“负动产”，因为明明讲的是不动产，应该叫负资不动产才对。
日本的“所有人不明土地”在2016年估算已经超过400万公顷（并在持续增长中）。其原因在于所有人需要承担土地的管理成本和固定资产稅，因此主动去登记的意愿极低，即使在繁华地段也会出现这种土地。所以要处理无人打理（包括居住、支付费用等）的不动产时非常复杂。更麻烦的是如果继承人了多次（比如原继承人去世、继承了几代人等），又或者继承人放弃遗产，都会造成无法解决的情况。
日本土地制度是以“土地和房产不会失去资产价值”为前提制定的，没有考虑到有人会主动放弃。因此出现这样的情况后，政府无法直接接收。实际上所有人也无法放弃，只能继续持有。政府也从“接收土地会导致增加管理成本”的角度拒绝接收捐赠。
“原野诈骗”即编造谎言，引诱人们以时价数十倍乃至上百倍购买原野（一种土地性质）土地，角度是“城里的房子只能居住，乡下的房子可以渡假/休闲”或者“听说这里马上要通JR/开发了”。在20世纪60年代出现，70年代形成了社会问题，最近又出现了新手法：寻找当年的受害者，利用他们想尽快脱手的想法，以“有意收购，但是要先评估、测量、整地”等名义骗取钱财，甚至有人被骗又买了一块地。另外原野诈骗还有一个受害情况是当年提供贷款的公司不知所终，于是即使供完了贷款也无法解除抵押状态。
收取资产税，会导致不动产成为负资产（数年的物业管理费+资产税+维修基金+基础水费，加上交易时的手续费用/中介费用等，会高于房产价格），会出现业主贴钱卖不动产的情况。
收购负资产的公司，会与业委会产生矛盾，首先是该公司并不会马上清缴欠费（管理费、维修基金、水电费等），其次该公司有可能改变用途用于出租，最后这种公司有可能大批收购从而有可能入主业委会，更何况这种公司可能并不完全以赚钱为目的，有可能是宗教团体（黑社会就容易处理，这种灰产就很难）。
过于陈旧、保养不佳的公寓（有小业主产权的房子），如果要拆除（要花钱）后出售土地是有可能获益的，但是需要全体小业主一致同意才行，一户不同意就无法执行。那么在经济泡沫破灭前买房的人很可能不愿意执行，尤其考虑到该业主可能之后经济条件不佳，拆除后无法购得住宅。但是不拆除的话，有建筑物掉落构件砸伤行人的风险（ben注：我觉得可能性很低，主要问题是赔付价值高）
住宅拍卖一般是由于房主无法清偿房贷，由金融机构作为债权人发起的。度假别墅也有由业委会申请的，但是普通公寓不能这么做。原因是普通公寓价值明显高于欠费，所以以欠费为由拍卖房产有可能被视为滥用。另外度假别墅往往需要更多的公共设施需要维护，因此物业费也较高。如果拖欠物业费被认为危机其它住户利益的恶劣行为，可以通过《区分所有法》第59条规定实施拍卖。申请人不能是业委会，而必须是其它业主。
整体上来说，越老的建筑，维修负担越大。矛盾的是业主年龄也越大，收入减少，会出现无力负担的状况。时间越长欠费越多，越难处理。有些业委会无法联系到业主的亲属（业主出现老年痴呆或者孤独死的情况），无法解决。
长租公寓陷阱：长租公寓运营商劝土地所有者贷款建设长租公寓（以减少遗产税），建设完成后可以以房租来偿还贷款。实际在房租保证期过了之后往往会要求降低租金以维持收入，但此时土地所有者的支出不会变，变成收支不平衡。而且他们不能按消费者进行保护，他们是投资者，只能算投资失败。
日本很多土地测量界定都能追溯到明治时期，当时用了8年就完成了测量，因此非常粗陋。后来要再次进行地籍调查，1952年即开始，但是截止2018年初，全国调查只完成了52%（调查时一边要确认边界线一边测量，所以进度极慢）。而土地稅是基于公图，所以公图产生误差要想办法解决（不能采用业主自行报送的图纸或测量结果，要去法务局调查建造图纸，而且建造图纸中的围墙也未必就是地界）。
书中提到了税局征税时经常会出现错误，比如忘了计算住宅地产的折扣等。这让我觉得很奇怪，怎么这种问题会是问题，不都是在系统里一调就清楚的么？后来我突然想起疫情期间还在用传真机的典故🫠
日本每年1月1日计算房屋评估价，3月公示，即计算出日本所有道路的路线价格，固定资产税按路线价格70%计算，遗产税价格按80%计算。但是商业买卖时不基于路线价格，神户旧租借的Miu Miu商店价格是路线价格的15.5倍，银座Miu Miu则是2.9倍。有人解释因为商业购买时是采用投资回报率的计算，神户Miu Miu店租金收益率为4.7%（因为租金超高）。另外有人则担心在房产鉴定过程中产生了泡沫。
Miu Miu另有一间位于东京都港区表参道车站附近的店面，由赫尔佐格设计。还有一间位于青山店的Prada隔壁。很可能是借用设计大师的噱头进行炒作，左右手交易，抬高了价格，以获取贷款。因为即使设计大师能够将价值不足20亿的房子升值至300-400亿，其土地价格仍会10倍于邻近的路线价格。
类似的，远离市中心的酒店也会拿出“我们接待的都是外国客人，他们不在乎酒店距离市中心多远，他们在乎的是去景点的距离，因此酒店只要能保持运转率，利润就能增加”从而抬高评估价格，并且如果酒店与运营公司签订浮动价格合同（租金根据实际收入调整），评估额还会比固定租金的房产项目更高。
资金过多就会涌入房地产这个蓄水池，正如80年代的日本经济泡沫，最终泡沫破裂，地价暴跌，不动产公司倒闭。不良债权堆积如山。而现在不同的是，出现了专门投资不动产的房地产信托投资基金，购买房地产的基金被转化为股票，卖给投资者，不动产公司就可以避免房地产贬值的风险，银行也在基金将股票销售出去的时候就能收回贷款，不必担心变为不良债权。尤其在将通胀目标作为最优先工作的情况下，“无风险化”的房地产信托投资基金为金融宽松政策带来的过剩资金提供了出口。
城市里固定资产税和遗产税没有跟上土地价格急剧上涨的步伐，地方城市的问题反而是没跟上下跌的步伐导致税务过高，纳税基数可能十倍于市场价格。
人口下降已经出现“已知的名义所有人已过世的土地面积占全部面积15%”的现象（高知县四万十町，町约等于中国的乡或镇）
ben注：
书后面一大段都是其他国家的类似情况以及他们的处理方式，比如法国的科西嘉岛、巴黎旧房、美国铁锈带、德国人口流出区域（比如东德）等。说明“人口/资本/经济活力下降导致不动产贬值引起社会问题”的现象是具有普遍意义的，我觉得类似情况还包括矿业镇、东北退化等情况。如果要从根本上解决问题，是要等到该地区重新经济上行。但是从政策松绑，让大家能够至少完成合理的修缮，减轻民生困难应该是能够做到的。
某种程度上，《美国大城市的生与死》也是在讨论这个情况，当然更多地是从城市规划与城市设计角度来看待。
有一个有意思的点，书里会出现“政府与地方政府”、“城市与地方城市”之类的对比，东京都市圈/三大都市圈是不是真的是那么巨无霸的存在
