香港地产业百年
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香港地产业百年
内容简介
在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。
自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。
目录
序言
前言
第一章 土地制度的确立和早期城市建设
1 香港土地制度的形成和确立
2 早期的城区建设和规划
3 战前地产业的发展概况
第二章 战后地产业的繁荣与危机
1 地产革命：“分层出售、分期付款”
2 50年代初至60年代中的地产繁荣
3 战后的主要地产发展商
4 60年代中期的地产危机
第三章 70年代地产业的证券化和集团化
1 60年代末至80年代初的地产热潮
2 商厦重建和大型私人屋邨兴建
3 新兴地产集团的崛起
4 80年代初地产市道的崩溃
第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展
1 50至60年代公屋的大规模兴建
2 新市镇开发和“十年建屋计划”
3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变
第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成
1 过渡时期的地产大升浪
2 地产业巨擘：十大上市财阀
3 1997年：地产“泡沫”形成
第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景
1 特区政府的目标：85000个单位
2 金融风暴袭击下的地产危机
3 地产业：香港经济的“寒暑表”
香港地产业大事记
参考书目
鸣谢
从香港开埠至产业繁荣成熟的历史中，历次地产业的周期轮回
在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
地产业在香港已有悠久的历史。1841 年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960 年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970 年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
1984 年12 月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997 年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10 年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997 年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
本书试图在香港开埠150 多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。
从60 年代末至80 年代初，香港地产业又经历了两次循环周期。第一次从1968 年起步，受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素的刺激，地产业再现繁荣，可惜好景不长，1973 年至1974 年间接连受到股市崩溃、中东石油危机的冲击，地产业又陷入另一次低潮。第二次循环从1975 年起步，当时由于人口持续增长、经济繁荣和中国的改革开放政策的影响，地产业呈现了战后以来空前繁荣景象，并在1980 年代初达到巅峰。这是香港地产业的快速发展时期。
60 年代后期以来，香港市区的商住土地日渐短缺，地价节节跃升，建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”，纷纷向高空发展，在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划，大批摩天贵重商厦相继落成。
部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地，向港府申请更改土地用途，兴建大型私人屋邨。一时间，商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流，成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。
70 年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。
其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。
香港地产市场自70 年代中后期起大幅攀升，到1981 年中达巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史纪录，投机炽热。
这时，地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现： 世界经济衰退已令香港经济不景气，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。
在这一系列因素的冲击下，徘徊不前的楼市终于掉头下跌，酿成80 年代初期的地产崩溃。
1984 年12 月，中英两国政府经过长达22 轮的艰苦谈判之后，终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。
自此，香港步入1997 年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展，香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达逾10 年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。
在过渡时期的地产大升浪中，随着市区土地资源的日渐短缺，地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大，经营房地产所需要的资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。
经过激烈的竞争、收购、兼并，为数约10 个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。
其中，著名的大地产发展商主要有：长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等，而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。
这一时期，香港地产业寡头垄断的局面正渐趋形成。
香港的地产市道自1985 年进入过渡时期以来，便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991 年起由住宅楼宇带动，其价格连年大幅跳升，香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。
据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算，从1984 年1 月到1997 年7 月的13 年半期间，香港住宅楼价整整上升了3 倍，升幅之大令人咋舌！（见表5.6）在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等市场均有可观升幅。
地产市道的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。
1997 年7 月1 日，香港在全球注目之中顺利回归，迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战，就是如何制订合理、平衡的房屋政策，逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑，高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害，不能等闲视之。
但是，由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益，一旦采取过激的政策或措施，则可能危及香港经济，并造成社会不稳定的因素。因此，房屋政策的制订，成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。
就在特区政府制订新的房屋政策的同时，一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至，并三度冲击香港，作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战，期间，香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280 厘的历史高位，处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌，香港经济经历了战后以来最严重的衰退。
而特区政府希望使地产市场实现“软着陆”的种种努力，亦就此被击得粉碎。
亚洲金融风暴之后，香港地产业的发展前景受到了社会各界普遍的关注。
长期以来，地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30 年来的迅速发展，地产业已成为香港经济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。因此，地产业的平稳发展，符合香港经济的整体利益。
地产业对各行业的影响
地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20 世纪70 年代中到80 年代初，香港地产业持续兴旺，使建筑业也相应出现了长达8 年的繁荣期，建筑开支从1975 年的39.96 亿元增加到1982 年的247.87 亿元，7 年间增幅达5.2 倍。然而，1982 至1984年间地产业衰退，使建筑业陷入困境，开工地盘大幅减少，政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10 年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后，地产市道复苏，建筑业再次获得迅速发展。1997 年，建筑业的生产总值达731.39 亿元，比1985 年的120.38 亿元增长了6 倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50 年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90 年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992 到1998 年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688 亿元增加到10058 亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40.5%上升到51.4%。（见表6.9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70 年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996 年底股市资料，地产建筑股总市值为10793 亿元，占股市总值34760 亿元的31.05%，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25.98%）、金融股（ 23.17%）、公用事业股（10.28%）、工业股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。
香港地产业的发展前景
1950 年代以来，在人口急剧膨胀、经济持续高速发展，社会对楼宇物业需求急切的历史背景下，香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90 年代中后期，地产业不仅成为香港经济的重要产业之一，而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期，在种种特定历史因素的作用下，房地产市场供求严重失衡，地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具，大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。
1997 年香港回归后，新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标，用意是要增加房屋供应，实现地产市场的“软着陆”。然而，一场亚洲金融风暴袭来，股市连番暴跌，地产泡沫破灭，香港地产业的发展深受重创，市场的供求也逐步恢复平衡， “八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景，未来一段时期内，地产业似乎难以再出现90 年代中期的那种异常繁荣的情景，然而，由于地产业在香港经济中所处的特殊地位，市场价格的持续大幅下跌，并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点，行政长官董建华表示已于1998 年将“八万五”的建屋目标搁置。
总体而言，未来地产业的发展很有可能是平稳推进，正如长实集团主席李嘉诚在2000 年初所说：“事实上，楼价现已稳定下来，经济好转，楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都是不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都会有问题。以目前的楼价水平，是有一个安定的基础了，这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展。展望前景，可以乐观。”
内容简介
在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。
自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。
目录
序言
前言
第一章 土地制度的确立和早期城市建设
1 香港土地制度的形成和确立
2 早期的城区建设和规划
3 战前地产业的发展概况
第二章 战后地产业的繁荣与危机
1 地产革命：“分层出售、分期付款”
2 50年代初至60年代中的地产繁荣
3 战后的主要地产发展商
4 60年代中期的地产危机
第三章 70年代地产业的证券化和集团化
1 60年代末至80年代初的地产热潮
2 商厦重建和大型私人屋邨兴建
3 新兴地产集团的崛起
4 80年代初地产市道的崩溃
第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展
1 50至60年代公屋的大规模兴建
2 新市镇开发和“十年建屋计划”
3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变
第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成
1 过渡时期的地产大升浪
2 地产业巨擘：十大上市财阀
3 1997年：地产“泡沫”形成
第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景
1 特区政府的目标：85000个单位
2 金融风暴袭击下的地产危机
3 地产业：香港经济的“寒暑表”
香港地产业大事记
参考书目
鸣谢
从香港开埠至产业繁荣成熟的历史中，历次地产业的周期轮回
在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
地产业在香港已有悠久的历史。1841 年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960 年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970 年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
1984 年12 月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997 年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10 年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997 年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
本书试图在香港开埠150 多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。
从60 年代末至80 年代初，香港地产业又经历了两次循环周期。第一次从1968 年起步，受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素的刺激，地产业再现繁荣，可惜好景不长，1973 年至1974 年间接连受到股市崩溃、中东石油危机的冲击，地产业又陷入另一次低潮。第二次循环从1975 年起步，当时由于人口持续增长、经济繁荣和中国的改革开放政策的影响，地产业呈现了战后以来空前繁荣景象，并在1980 年代初达到巅峰。这是香港地产业的快速发展时期。
60 年代后期以来，香港市区的商住土地日渐短缺，地价节节跃升，建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”，纷纷向高空发展，在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划，大批摩天贵重商厦相继落成。
部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地，向港府申请更改土地用途，兴建大型私人屋邨。一时间，商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流，成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。
70 年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。
其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。
香港地产市场自70 年代中后期起大幅攀升，到1981 年中达巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史纪录，投机炽热。
这时，地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现： 世界经济衰退已令香港经济不景气，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。
在这一系列因素的冲击下，徘徊不前的楼市终于掉头下跌，酿成80 年代初期的地产崩溃。
1984 年12 月，中英两国政府经过长达22 轮的艰苦谈判之后，终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。
自此，香港步入1997 年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展，香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达逾10 年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。
在过渡时期的地产大升浪中，随着市区土地资源的日渐短缺，地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大，经营房地产所需要的资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。
经过激烈的竞争、收购、兼并，为数约10 个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。
其中，著名的大地产发展商主要有：长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等，而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。
这一时期，香港地产业寡头垄断的局面正渐趋形成。
香港的地产市道自1985 年进入过渡时期以来，便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991 年起由住宅楼宇带动，其价格连年大幅跳升，香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。
据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算，从1984 年1 月到1997 年7 月的13 年半期间，香港住宅楼价整整上升了3 倍，升幅之大令人咋舌！（见表5.6）在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等市场均有可观升幅。
地产市道的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。
1997 年7 月1 日，香港在全球注目之中顺利回归，迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战，就是如何制订合理、平衡的房屋政策，逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑，高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害，不能等闲视之。
但是，由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益，一旦采取过激的政策或措施，则可能危及香港经济，并造成社会不稳定的因素。因此，房屋政策的制订，成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。
就在特区政府制订新的房屋政策的同时，一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至，并三度冲击香港，作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战，期间，香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280 厘的历史高位，处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌，香港经济经历了战后以来最严重的衰退。
而特区政府希望使地产市场实现“软着陆”的种种努力，亦就此被击得粉碎。
亚洲金融风暴之后，香港地产业的发展前景受到了社会各界普遍的关注。
长期以来，地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30 年来的迅速发展，地产业已成为香港经济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。因此，地产业的平稳发展，符合香港经济的整体利益。
地产业对各行业的影响
地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20 世纪70 年代中到80 年代初，香港地产业持续兴旺，使建筑业也相应出现了长达8 年的繁荣期，建筑开支从1975 年的39.96 亿元增加到1982 年的247.87 亿元，7 年间增幅达5.2 倍。然而，1982 至1984年间地产业衰退，使建筑业陷入困境，开工地盘大幅减少，政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10 年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后，地产市道复苏，建筑业再次获得迅速发展。1997 年，建筑业的生产总值达731.39 亿元，比1985 年的120.38 亿元增长了6 倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50 年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90 年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992 到1998 年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688 亿元增加到10058 亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40.5%上升到51.4%。（见表6.9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70 年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996 年底股市资料，地产建筑股总市值为10793 亿元，占股市总值34760 亿元的31.05%，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25.98%）、金融股（ 23.17%）、公用事业股（10.28%）、工业股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。
香港地产业的发展前景
1950 年代以来，在人口急剧膨胀、经济持续高速发展，社会对楼宇物业需求急切的历史背景下，香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90 年代中后期，地产业不仅成为香港经济的重要产业之一，而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期，在种种特定历史因素的作用下，房地产市场供求严重失衡，地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具，大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。
1997 年香港回归后，新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标，用意是要增加房屋供应，实现地产市场的“软着陆”。然而，一场亚洲金融风暴袭来，股市连番暴跌，地产泡沫破灭，香港地产业的发展深受重创，市场的供求也逐步恢复平衡， “八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景，未来一段时期内，地产业似乎难以再出现90 年代中期的那种异常繁荣的情景，然而，由于地产业在香港经济中所处的特殊地位，市场价格的持续大幅下跌，并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点，行政长官董建华表示已于1998 年将“八万五”的建屋目标搁置。
总体而言，未来地产业的发展很有可能是平稳推进，正如长实集团主席李嘉诚在2000 年初所说：“事实上，楼价现已稳定下来，经济好转，楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都是不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都会有问题。以目前的楼价水平，是有一个安定的基础了，这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展。展望前景，可以乐观。”