房屋买卖案件裁判思路与操作

近年来，案例研究愈来愈得到理论界和实务界的重视，有关案例分析的书籍也如“滔滔江水、连绵不绝”，看似一派繁荣景象，实则繁而不荣。在此背景下，《房屋买卖案件裁判思路与操作》投身其中，命运如何，亦未可知。与其他同类案例书相比，《房屋买卖案件裁判思路与操作》稍显特色的是每一章节中的“实务共识”部分。就该部分，需要说明以下几点：1.法官审理民事案件的主要依据是法律、行政法规和最高人民法院的司法解释，除此之外，由于诸多原因，实践中存在大量法律没有规定或者对法律规定如何理解存在分歧的“飞地”，对于该部分问题如何处理，司法实务中存在着一些得到大多数法官普遍认可的在最低限度上的共识。如果说法律、行政法规和司法解释是民事审判中的规则，那么实务共识在一定程度上就是民事审判中的“潜规则”，是对规则的有效补充和对规则漏洞的填补，也是民事法官审理具体案件的操作指南。

2.《房屋买卖案件裁判思路与操作》中的实务共识部分多是笔者基于亲身审理北京地区房屋买卖合同纠纷案件的审判经验，参考全国其他各地法院的相关指导意见和会议纪要精神，求同存异，归纳、总结、概括而成，一方面，这里的共识是“最低限度”的共识，对于实务中争议较大的问题，笔者一般将其放在具体的案例分析中进行讨论，不作为共识处理；另一方面所谓最低限度的共识毕竟不是法律，它绝不是所有法院、法官都一致遵照执行的意见，只是笔者主观理解的大多数法院和法官在处理同类纠纷中的共识，即使在北京法院房屋买卖的民事审判中也会存在诸多不同意见，希望不致引起不必要的误解。

3.所谓实务共识，不是也不应是一成不变的，它是随着相关法律规定、司法政策和社会需要的变化而做出相应变化和调整的。另外，书中的一些共识，比如买受人是商品房买卖合同中办理房屋产权证的义务主体、未经抵押权人同意签订的房屋转让合同无效等等，在笔者看来都是值得商榷，甚至是缺乏法律依据和学理依据的，就该共识的不同意见，笔者在之后的案例分析中均进行了详细的研讨。

4．《房屋买卖案件裁判思路与操作》在写作中引述

了一些全国各地法院的指导意见和会议纪要，以期给读者提供一个对司法实务更为全面的了解和智力参考。