房地产周期对消费结构的显著影响 P351

市场关于房地产对于居民消费影响的讨论非常多，主要有两派观点，一是认为房地产对于居民消费有替代作用。房价上升使得消费者需要在住房上支出更多，从而抑制了其消费需求。二是认为房地产由于财富效应会促进富民效应。这种观点认为房价上涨使得居民的存量财富升值，从而可以进一步刺激其进行消费。

从总量上看，房地产所带来的房贷偿还压力会影响居民消费，但这不是唯一甚至不是主要影响居民消费的因素，居民收入是对消费总量影响最大的变量。因此从数据上看，房地产周期与居民消费水平没有明确的正向或者负向关系，2008年金融危机以后中国也出现了几轮地产周期，但居民消费增速却没有周期，几乎是单边下降的。房地产周期对于居民消费的影响主要体现在居民消费结构会产生显著变化。在房地产销售上行周期，居民耐用消费品的支出增速会有明显上升，而对应的非耐用消费品支出增速则有明显下降。相反，在房地产销售下行周期中，非耐用消费品的增速则会有明显上升，而耐用消费品支出增速则有明显下降。这个关系在美国和中国的历史数据中都反复出现。