“自我实现预期”

纵观人类经济史上的主要泡沫，虽然新概念、流动性泛滥、政府支持、缺乏经验的投资者和金融创新都对泡沫的形成与发展负有不可推卸的责任，但归根结底，任何一次泡沫的形成，最后都是由投资者对于资产价格上涨所形成的“自我实现预期”导致的。

在20世纪70年代后半期和80年代初期，由于美国通货膨胀水平高居不下，美联储主席保罗·沃尔克一举把联邦基准利率上调到20%。他认为，非如此，不足以改变在过去这么长时间里整个市场形成的对于物价会进一步上涨的强烈预期。他还认为，通货膨胀本身并不可怕，真正可怕的，且会对资源配置产生严重扭曲的，恰恰在于对通货膨胀所形成的强烈一致的预期。与此相类似，房价的上涨本身并不可怕，真正可怕的是对于房价上涨所形成的强烈且一致的预期。
炒房者如此强烈的预期，既非完全偶然，也非一蹴而就。首先，投资者在各类投资中都表现出明显的追涨杀跌行为，也就是说，价格越涨越买，价格越跌越卖。这种被2002年诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·卡尼曼教授称为“代表性偏差”的普遍人类行为趋势，指的是人类很容易用最近发生的、强烈的、直观的信号对未来做出预期，而往往有意无意地忽视或者漠视长期的、普遍的、客观的规律。恰恰因为这是一种人类与生俱来的对未来的认知和行为方式，导致投资者总是用市场过去的趋势预测今后的走势。而投资者的预期和相应的投资投机行为，也就解释了为什么经济泡沫会在人类发展历史上反复上演。
这种预期的形成，一方面是因为在宏观层面，房地产作为支柱性产业，对于经济增长起到举足轻重的作用。因此，广大投资者和开发商都认为，只要政府看重经济发展速度，就一定要推动房地产行业的发展和房价上涨。另一方面，由于普遍存在的土地财政，部分地区政府有强烈地推高自己辖区地价和房价的动机，而没有任何打压或者控制房价的意愿。

从供给层面来说，如果地方政府预期房价持续上涨，那么减少当下土地供应，等待今后房价上涨后再出售土地获得更高的土地出让收入就是完全理性且合理的正确选择。从需求层面来说，虽然住房消费本身是一项灵活度很大、区域性很强、消费弹性很高的消费，但是由于购房者具有强烈的房价上涨预期，因此有强烈的早买、多买、买大、买贵的心态，这直接导致房价进一步上涨和自我实现预期的进一步强化。