《千万别说你懂买房》重点摘录
【未包含书中商品房购买】
因为你交钱就是为了买房，不卖给你房子对方就要赔钱，其他的花样你一概要拒绝，比如什么定金给中介啊，定金改成订金啊，定金先不用给啊，都不行。
法律规定定金的数额是有上限的，上限是总房款的20%。5w比较稳妥，太多太少都不好。
关于中介费收费标准，结论就是没有标准。
由于过户时产生的税费以网签价格为基数，所以在二手房交易中，网签价格通常会与真实的合同价格不同，网签价格高可以多贷款，网签价格低则被用来降低税费。现在大部分交易都存在这种情况，可以说，90%以上的交易都会把网签价格做得比实际价格低。中介可能会说这种做法是完全没有风险的，事实却不是如此。「其实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。这里我顺便讲一个小知识，假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。
如果你想买的小区本身带有公房性质，比如清华大学的小区、北京军区的小区、二炮的小区、农业部的小区，你看房的时候就要问中介这是不是军产房、央产房或校产房。如果很多个中介都告诉你不是，你才能放心去买；如果是，你就要去房管局查询这个房子能不能过户，得到肯定的答案之后才可以买。
一般来说，按【价格】从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。
商住小区一般都不能对应学区，单位小区在房屋质量、学区和物业上相对更有优势，性价比较高。
房地产行业严格遵守一分钱一分货的硬道理
一般来说每100户里面，有两三套房源在卖是正常的（高于周围平均剩余---质量有问题，低于周围平均剩余---质量不错）
看二手房小区看出来的问题多：车位是否紧张、业主都把车停在哪里、地下停车库是否漏水、小区环境是否优雅、小区的公建配套设施是否正常运转、小区门门禁严格不严格、小区的垃圾是否及时得到清理、楼道里是否干净。
一个住了10年的干净小区，一定比一个房房龄只有1年的小区靠谱，业主用10年时间维护的这个小区是最好的理由
★老旧公房
人员结构比较复杂，老年业主比较多，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区。除此之外，这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小，便宜、公摊小，有可能拆迁改造。
★单位小区
物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀；缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺。
买体制内小区的时候，购房人要考虑央产房上市条件等因素。
★商品房小区
•看小区有没有业委会
•看小区楼道干净不干净
•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）
•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）
•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
★回迁房
如果因为拆迁拿到这样的房子，尽早卖掉是比较明智的。反过来说，如果你有闲钱要买房，最好别买回迁房。
★商住楼
单价比同类住宅低，并且不限购。公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。商住综合的小区规划不合理，会产生噪声、光污染、水电性质等问题。
如果按照建筑【质量】来排序的话，
1.单位给自己员工盖的房子，
2.老旧小区，
3.开发商的的房子，
4.经济适用房和两限房，
5.回迁房。
如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，你应该在保障安静私密的基础上考虑景观。
•公房得房率最高，超过100%。
•平房得房率约等于100%。
•多层板楼（无电梯）得房率90%左右。
•高层板楼得房率90%左右，高层塔楼得房率85%左右。
•新建小区高层塔楼得房率80%左右。
•商住楼参考写字楼，50%-70%
越是新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多，75%—80%的得房率也是存在的。
防止买到坑房--拉产权调查
第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付
•不要太信任你的中介。
•找多个中介看房。
•找大的中介。
★第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，我的建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。
★第二次签字是你和业主谈妥了签合同
①政府的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打印好的。但是因为上面有很多空，所以打钩就非常讲究
②补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这里面可以改政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别重要。
③居间服务合同，中介费在这里
★第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了
中介费讨价还价----看房后，签合同前
秘诀：找不同中介看同一套房子
从3%向1.5%-2%努力
买房砍价
×通过中介去联系对方谈价格。
✓直接让中介约对方见面谈价格
第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。
第二，谈判时间拉得越长，对买家越有力
第三，成交越早，对买家就越有利。
价格，没有谁不关心价格。
•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。
•时间，什么时候能办完贷款款，什么时候能过户。
•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。
•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。
•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。
•网签，什么时候做，按照什么价格做。
•定金，交多少。
•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。
•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。
•交房，什么时候交房，能不能提前入住。
•过户，过户给谁，有什么特殊需求。
•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议
★合同范本及签署直接参见书中实例
附件六 买卖双方承担税费的具体约定
出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】
买受人承担的税费为：【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】
最重要，日后如果对方耍赖，这是重要筹码。
这些条款，最理想的是你全部把它们记在心里，然后在谈判的时候取得对方口头同意，签约的时候让中介加到补充合同里。
“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。
“乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担”
★补充协议范本详见书中实例
各地的交易流程大致相同，都要经历看房、签合同、交定金、网签、付首付、办贷款、过户、交房等步骤。
「以北京市的二手房交易为例，无论卖方是否通过中介公司交易，都必须向当地的区住建委申请核验房屋。卖方的房源核验真伪后，才能对外交易，最快10个工作日可以出结果。房屋核验主要是核验房屋产权的基本情况，包括是否有抵押、是否有查封、是否有异议登记等。」
北京买二手房无须购房人拉产调
买卖合同的重点有三个：
•交易流程
•时间期限
•违约责任
付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮
如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金
有钱就请个律师，没钱就自己认真研究，偷懒就信任中介。
「网签合同的价格、条款可以和手写的合同不一致，不一致的地方以手写合同为准。
因为有人拿网签合同避税，所以网签的价格要比实际成交价低，但是不能低于政府指导价。有人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为。」
买家出钱让业主解抵押（比较常见）钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。（防止卖家没有用该笔款还房贷，还是无法过户）
按照政策精神，自行交易可以不进行资金监管，通过中介达成交易的，必须进行资金监管。」
保护买房人，防止房财两空。限购卖房人以小换大。
小换大+买房：记住一个基本原则：永远让上家承担比下家更重的违约责任。
没有完美解决“小换大、房价上涨”问题的方案，永远有人要承担风险。
★房价上涨，业主毁约，卖家利益最大化会
•不支付合同约定的违约金。
•不想双倍返还定金。
•不想退定金。
•首付款也不想退。
★买家想要利益最大化
•要求继续履行合同强制过户。
•要求赔偿房价上涨的损失。
•要求支付合同约定的违约金。
•要求双倍返还定金。
在这4种诉求里面，由于房价上涨，购房人收益最大、最没有损失的是强制过户，损失最大的是双倍返还定金，要求赔偿违约金不一定能被100%支持，要求承担房价上涨的损失需要评估，花的时间非常久
★什么情况下房子无法过户呢？
•房子已经被卖给了其他购房人。
•房子被抵押。
•房子被查封。
所以在二手房房价上涨、业主违约的攻防战中，比的就是一个字：快！
不管你是哪一方，你都要第一时间行动，业主先抵押，业主赢，购房人先保全住房子，购房人赢
在市场好的时候，二手房转按揭是一种融资手段，一般是全款买房的业主事后又后悔了，想贷款缓解资金压力，一般二手房转按揭在拿到房产证之后三年内都可以做。由于这是比较便利的融资方法，又有银根缩紧的大背景，所以被叫停过。现在已经不是所有银行都能做二手房转按揭了。
你首先要拒绝业主不是本人，签字也不是签他名字（不管谁签）的交易。
今天中国的租售比都是多少呢？我们在北京买一套房子，需要53年才能收回成本(2017)
