违约的“华夏幸福”和周黎安书中作为政企关系样板的“华夏幸福”
这篇书评可能有关键情节透露
一、梦幻联动
和“华夏幸福”牵扯上关系的诸多关联方恐怕这个春节过的并不幸福。
2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告并召开债委会，透露华夏幸福及下属子公司发生债务逾期，涉及本息金额共52.55亿元。而截至2021年1月31日，公司可动用货币资金余额为8亿元，无法偿付金融机构负债。
华夏幸福债券暴雷引发关注，绝不仅仅因为它是曾跻身全国销售榜TOP10的商业地产企业，更重要的原因，在于它以PPP模式深度参与了诸多地方政府的产业新城建设，尤其是环京地区，因此它有个诨号：“民营城投”。
城投前加个“民营”，还是“城投"吗？
业内人总说，了解了城投才能了解中国债券，了解了城投才能了解政府。城投的背后是央地关系、地方财政、城市建设。在这些方面周黎安的《转型中的地方政府:官员激励与治理》是不能绕过的文献。
周教授在此书中提出了大名鼎鼎的“行政发包制”和“官员晋升锦标赛”理论（这里就不展开了），从政治经济学的角度阐述中央通过财政和人事激励来治理国家、推动发展的路径，以及由此衍生出的种种现象与问题。
春节期间读到该书第八章《从政企关系到官商关系》，竟然讲到了“华夏幸福”，当时真是两眼放光，猫躯一震。书中的”华夏幸福“是和“万达”一起作为政企关系的民企出现的，债券圈人只能直呼：梦幻联动！
二、摸索出独特政企关系的华夏幸福
中央或上级“发包”政府对下级”承保“政府官员进行量化考核，其中最为重要的就是地方GDP的成长。九十年代开始，国有企业已经无法满足地方GDP增长的需要，民营企业与地方政府/官员的互动衍生出了独特的官商关系（比政企关系更加人格化）。
周老师认为，中国独有的官场与市场互动格局让一些企业家将产品创新和商业盈利模式牢固地建立在政商关系之上。在这里，他举了两个例子，一个是万达集团，一个是华夏幸福，代表了房地产企业两种升级转型的样板。
该书修订于2017年，当时的万达广场还受到地方官员的追捧，王健林说，每年都有100多个市长找他，希望吸引万达前去投资，万达能够从地方政府拿到较廉价的土地、融资和协助。万达广场作为商业地产，能够为地方带来持续的产值、就业和税收，是官员政绩的孵化器。更有意思的是，万达集团承诺了一个军令状：万达广场从开工到开业要在18个月内完成，18个月是一个精心设计的数字，因为地级市官员的任期一般是3年左右，18个月的建设周期可以保证地方官员享受到建设成果。
万达是以政商关系为基础打造了商业地产的生存模式，华夏幸福则是以政商合作为基础打造了产业地产的商业模式，和万达相比，政商关系跟进一步捆绑。
幸福华夏创立于1998年，发家于河北，早期从事房地产，2002年转入产业地产，第一单是与固安县政府合作建立固安工业园，投资开发运营产业新城。固安工业园地处河北廊坊，2002年，固安县财政收入才9000万元，位于廊坊下辖区县的末尾。截至2014年，华夏幸福在固安已经累计引入签约项目482个，投资额达638亿元。2014年固安县财政收入跃升40亿，增长30倍，经济指标从廊坊末位升至前列，固安工业园2015年被国家发改委列为新型城镇化样板。
固安工业园的成功为华夏幸福打开了局面，其主要特点是“产城融合，整体开发，政商共赢”的开发性PPP模式："华夏幸福与政府签订PPP协议，政府授权成立管委会，华夏幸福投资成立项目公司，双方建立长期合作，提供包括规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等全流程、一体化综合解决方案，社会资本承担主要管理责任和显著风险，投资回报原则上来自合作新增财政收入，并与绩效挂钩，实现激励相容。 "(摘自华夏幸福官网）
周教授认为这场共赢的生意有三个关键点：
“第一，政企合作：华夏从固安县政府获得园区排他性特许经营权，与政府达成50年的长期合作协议；这保证了幸福华夏长期投资收益的安全性，同时投资收益不外溢。
第二，华夏的准政府身份：华夏与政府联合组成园区管委会，开发和运营整个园区。华夏负责工业园的整体开发，负责基础设施和相关公共设施的投资、建设、开发、运营，提供公共产品和社会化服务，华夏垫付初期资金投入。。
第三，收益回报和风险分担：政府不承担经营风险，也不形成负债，这是吸引地方政府的一大特点。”
除此之外，华夏幸福的作品还有大厂影视小镇、嘉善越里、溧水产业新城、武汉国家航天产业基地、舒城产业新城、武陟产业新城等。立足河北、遍布全国，华夏幸福董事长王文学一度跻身河北首富。
三、华夏幸福的债务危机
这不是华夏幸福第一次面对债务危机。
2017年以来，涿州、廊坊、永清、燕郊等环京区域都开始限购。环京是华夏幸福的大本营，环京限购对于公司来说无疑是巨大的打击。如下图显示，2017年以后，城市地产销售量急剧下降，但产业新城仍屹立不倒。彼时，出资拯救华夏幸福的是中国平安，而牵线搭桥的则是河北政府。
今年2月1日，由华夏幸福牵头，平安银行和工商银行两大债权人等组成债务委员会举行了第一次会议，包括河北省、央行、银保监会、廊坊等在内的相关方面及230多家金融机构参会。会议上，华夏幸福董事长王文学表达了阐述了华夏幸福之所以遇到流动性难题的主要原因：疫情原因、错误判断环京形势、扩张激进。同时希望各个方面能达成共识，以时间换空间，维持稳定，并且政治正确地承诺做到“不逃废债”。
疫情是全行业都面临的考验，也是引爆华夏幸福债务问题的催化剂，而环京市场紧缩和扩张激进，才是华夏幸福走至今天这一局面的核心原因。
华夏幸福并不是平白无故得救的落难公主，它得到中国平安的援助，条件是对赌协议。 华夏幸福承诺，公司在2018年至2020年净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即三年归母净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
因此，从2017的危机开始，华夏幸福就走上了战略性扩展到路，据年报数据显示，2017年华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%，非京津冀区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%。其在固安建设的孔雀城地产入不敷出，这样的强压和强力扩张之下，华夏幸福再次面临债务危机。
似乎，在每一次华夏幸福企图跳脱它“环京产业新城奠基者”的身份时，它都会面临债务危机。
四、债务危机与政企关系
城投之所以被信仰，并不是因为它能盈利，而是因为背靠大树、资源稳定。更是因为，真正的城投企业，并不需要考虑如何经营“政企关系”和“官商关系”。
作为河北的重要企业，华夏幸福的两次债务困境，河北和廊坊政府都给足了面子，上一次是牵线搭桥，这一次据说河北方面也积极协助华夏幸福渡过难关，不仅提供95亿元财政支持，还出面与包括华夏幸福债权人在内的金融机构进行沟通。此外，央行、银保监会、财政部、住建部甚至国务院，都在例行会议上，就华夏幸福相关事宜展开过讨论。它也不愧被选作“政企关系”的末班。
但是，对于一家民营企业来说，最重要是摆正自己的位置，最怕是忘了自己的身份。真城投是亲儿子，但加上“民营”，你就只是政府的合作伙伴。即便你是政企关系教科书，即便你是中国首富，心中的这根弦一旦松动，节奏就被打乱。毕竟，现在河南能化和永煤都会违约，如果你已不再是能给政府带来荣光和税收的共赢者，民营“城投”难道还能期待政府保你一生平安吗？
最最后想说的是，周老师的这本神书，十星推荐。
