第二节 新型城镇化制度框架

    财务平衡是成功实现现代化城市化转型的东亚国家和地区（包括新城区开发和老城区扩大）城市土地开发的成功模式。其本质内容就是将征地全过程的成本和利益分配公开化透明化。一块土地的征收拆迁补偿成本，加上该地块本身的整理和基础设施建设费用构成土地的基本地价，政府用市场化原则公开拍卖该地块中规划的商业用地及部分高档住宅用地的数量，不是随意和多多益善，而是以弥补土地一级开发、收支平衡为限。任何单位、包括工业用地和政府机构本身占用土地必须支付基础地价。基础地价即不包含任何盈利的全成本地价。根据日本、韩国和我国台湾地区的经验，只有经严格限定和公示的真正公益用地成本才能推入基础地价。
    基础地价构成保障性住房用地的基准。这样人口城市化需要的低成本保障房用地才能有充裕的来源。由于在财务平衡的原则下政府无法通过多拍卖商住用地敛财及用于补贴工业用地，我国现行工业用地中低成本乃至零成本濫用浪费的现象才能从根本上改变。财政平衡的征地原则可以彻底切割政府在征地活动中的利益瓜葛，遏制由于政府本身经济利益的征地扩张。同时又由于是全成本地价，不对政府形成额外债务负担和压力，使政府在征地活动中的经济利益中立化，从而恢复政府作为土地增值收益分配中的仲裁人角色。
    对原工业用地也应允许用地单位申请改变用途。但原工业用地拿地成本通常很低，不应鼓励用地单位因改变用途而获取暴利。因此原工业用地和划拨用地的改造，应大幅“减步”，交出一半以上土地由政府组织公租房建设，剩余的土地可改为同样出让期较短的商业等合开发用地，由用地单位自行开发。但一律不能改为可自动续期因而具有无限期使用权的住宅用地。